Mieteinkünfte

Viele Nebenerwerbslandwirte, aber auch kleinere Vollerwerbsbetriebe, ermitteln ihren Gewinn vereinfacht nach Durchschnittssätzen (§ 13 a EStG). Dies kann jedoch problematisch sein, wenn sich auf der Hofstelle fremdvermietete Wohnungen befinden. Denn die spezielle Form der Gewinnermittlung führt dann dazu, dass zwar die Mieteinkünfte voll zu versteuern sind, viele Kosten aber nicht gegengerechnet werden können, also steuerlich unter den Tisch fallen.

Hierzu ein Beispiel: Landwirt Herbert König (Name geändert) bewirtschaftet 19,5 ha im Nebenerwerb. Eine ehemalige Scheune hat er kürzlich in drei hochwertige Mietwohnungen umgebaut. Das Gebäude ist weiterhin (gewillkürtes) Betriebsvermögen. Für jede Wohnung erhält der Landwirt monatlich 500 € Miete und eine Umlage von 150 €. Damit werden die anfallenden Nebenkosten wie Wasser, Gas, Flur- und Außenbeleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen sowie die Grundbesitzabgaben abgegolten. Im Zuge des Umbaus wurde das gesamte Dach erneuert. Dafür musste ein Kredit aufgenommen werden, so dass regelmäßig Zinsen an die Bank zu zahlen sind.

Nebenerwerbslandwirt König ermittelt seinen Gewinn nach Durchschnittssätzen. Der 13 a-Gewinn des Betriebes liegt derzeit bei knapp 10 000 €/Jahr.

Für die umgenutzte Scheune muss er zusätzlich die erzielten Mieteinnahmen ansetzen, also 500 € x 12 Monate x 3 Mietwohnungen = 18 000 €. Doch damit nicht genug: Auch die monatlichen Umlagen von 150 € je Mietwohnung, insgesamt also 5 400 €, wirken sich gewinnerhöhend aus.

Von dem so errechneten Gewinn sind dann zwar die Ausgaben abzuziehen. Die Besonderheit der § 13 a-Gewinnermittlung ist jedoch, dass nur die im Gesetz ausdrücklich genannten Ausgaben steuermindernd geltend gemacht werden dürfen. Dies sind verauslagte Pachten sowie Schuldzinsen. Alle anderen Ausgaben, wie z. B. Abschreibung (AfA), Renovierungs- oder Umbaukosten, können dagegen nicht geltend gemacht werden,

Für unser Beispiel bedeutet dies, dass nur die Schuldzinsen für die Dacherneuerung steuerlich abzugsfähig sind. Auf allen anderen Nebenkosten der Wohnungen bleibt der Landwirt dagegen sitzen. Sie sind bei der 13 a-Gewinnermittlung steuerlich nicht abzugsfähig. Das bedeutet: Obwohl die Nebenkosten letztlich – per Umlage – von den Mietern getragen werden, erhöhen sie den zu versteuernden Gewinn des Vermieters/Landwirts.

Wie können betroffene Betriebe reagieren, um diese missliche Situation zu verbessern? Drei Möglichkeiten gibt es:

Man verzichtet freiwillig auf die § 13 a-Gewinnermittlung und geht zur Einnahme-Überschuss-Rechnung über. Diese gilt dann aber nicht nur für die Mietwohnungen, sondern auch für den landwirtschaftlichen Betrieb. Ob sich das rechnet, sollte jedoch vorher sorgfältig mit einem Steuerberater durchkalkuliert werden.

Enthalten die Mietwohnungen nur geringe stille Reserven (Verkehrswert nicht oder nur geringfügig höher als der Buchwert), könnte man überlegen, diese (steuerpflichtig) vom Betriebs- in das Privatvermögen zu überführen. Die Mieteinkünfte wären dann künftig keine landwirtschaftlichen Einkünfte mehr, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Folge: Alle (Neben-)Kosten und auch die AfA sind steuerlich abziehbar.

Geht beides nicht, können Sie nur noch versuchen, den Schaden zu minimieren. Und zwar dadurch, dass die Mieter möglichst viele Nebenkosten direkt an die Versorgungsunternehmen zahlen (z. B. Strom, Wasser, Öl, Gas). Grundbesitzabgaben gehen dagegen im Regelfall immer an den Eigentümer, so dass diese Kosten und auch die Gebäudeversicherung beim Eigentümer hängen bleiben.

Steuerberater Ralf Stephany, Bonn