Wie Sie bei der Umnutzung kalkulieren sollten
L eer stehende Gebäude kosten jedes Jahr bares Geld. Besser wäre es, das Gebäude würde wenigstens diese Kosten „selbst verdienen“. Hierzu ein Beispiel: Landwirt Werner Schnieder (Name geändert) besitzt eine alte Scheune, die 30 000 € wert ist. Diese kostet ihn jährlich rund 4 % des Substanzwertes an Versicherungen, Instandhaltung und Steuern. Jahr für Jahr verliert Schnieder so etwa 1 200 €.
Wir haben nachgerechnet, ob und wann es sich lohnt, in den Umbau der 500 m2 großen Scheune zu investieren, um sie anschließend an einen Handwerksbetrieb zu vermieten. Die erforderliche Investition soll 80 000 € betragen (20 000 € Eigen- und 60 000 € Fremdkapital). Wie hoch müsste die Miete pro m2 mindestens sein, damit sich die Investition lohnt?
Das Ergebnis zeigt Übersicht 1. Dabei gehen wir von den Mieteinnahmen vor Steuern und einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren aus. Bei einem Annuitätendarlehen über 60 000 € mit einem jährlichen Zinssatz von 5 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % ergäbe sich ein jährlicher Kapitaldienst in Höhe von 4 800 €. Hinzu kämen jährli-che Kosten in Höhe von kalkulierten 2 200 € für die Unterhaltung des Gebäudes (Versicherung, Instandhaltung, Steuern) sowie für Kostenanteile, die nicht auf den Mieter umlagefähig sind. Landwirt Schnieder müsste also mindestens diese Kosten von 7 000 €/Jahr durch die Miete decken. Umgerechnet auf die Größe der Halle entspricht das einem Mietbetrag von 1,17 €/m2 im Monat.
Doch wirklich lohnen würde sich die Umnutzung bei diesem Mietpreis noch nicht. Zwar erwirtschaftet der Landwirt dann – neben dem Kapitaldienst für den aufgenommenen Kredit – zumindest noch die Unterhaltskosten der Scheune. Jedoch verzichtet er weiterhin auf eine Verzinsung des Gebäudewertes und des für die Umnutzung eingesetzten Eigenkapitals.
Wenn er das Gebäude wirklich rentabel vermieten möchte, muss Schnieder – wie in Übersicht 2 berechnet – eine Mindestmiete vor Steuern von 1,83 €/m2 pro Monat erzielen. In dieser Rentabilitätsrechnung verstecken sich Zins (5 %) und anfängliche Tilgung (3 %) für das aufgenommene Fremdkapital in der Abschreibung (AfA) und im Zinsanspruch. Diesen haben wir mit 3 % für das ingesamt gebundene Kapital (110 000 €) angesetzt. Alternativ rechnet man mit 6 % auf die (durchschnittlich gebundene) halbe Summe. Damit bekäme er auch sein Eigenkapital und die Gebäudesubstanz verzinst.
Kann Landwirt Schnieder mehr als 1,83 €/m2 pro Monat an Mieteinnahmen erzielen, erwirtschaftet er einen Gewinn.
