Jährlich werden gut 40 000 Gebäude und Grundstücke zwangsversteigert. Was beim Mitbieten zu beachten ist, erklärt Rechtsanwalt Götz Gärtner, Helmstedt.
Des einen Freud, des anderen Leid: Kommt ein Nachbar in wirtschaftliche Schieflage, kann eine Zwangsversteigerung die Möglichkeit eröffnen, günstig an Gebäude oder teilweise auch an Flächen zu gelangen. Wer zuschlagen will, sollte sich der Chancen und Risiken bewusst sein.
Wie Objekte finden?
Die Termine für alle Zwangsversteigerungen (ZV) in Ihrer Region finden Sie im Internet, meistens über Ihr Amtsgericht. Für fast jedes Objekt gibt es ein Gutachten, das den Verkehrswert festlegt. Dieses ist teilweise direkt im Internet z. B. bei privaten Anbietern einsehbar, liegt in Papierform im Amtsgericht aus oder ist beim Gläubiger, etwa einer Bank, zu beziehen. Bedenken Sie dabei: Der angegebene Verkehrswert muss nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen! Auch begründet das Gutachten keine Gewährleistungsansprüche: Hat der Gutachter z.B. Schäden am Dachstuhl übersehen, können Sie ihn dafür in der Regel nicht in die Pflicht nehmen.Dazu kommt: Ein Zwangsversteigerungsobjekt wird oft nur von außen bewertet, weil z. B. noch die säumigen vorherigen Eigentümer darin wohnen oder es rechtskräftig vermietet ist. Auch als Bietinteressent können Sie es meist nur dann von innen besichtigen, wenn Sie sich die Besichtigung, z.B. in Absprache mit den Bewohnern, selbst organisieren.
Was ist mit dem Grundbuch?
Weil Grundbucheintragungen den Verkehrswert stark beeinflussen, teilt das Amtsgericht die maßgeblichen Eintragungen mit. Eine Chance auf Grundbucheinsicht haben Sie meist nicht – es sei denn, Sie sind bei Acker oder Grünland bereits Pächter der Flächen. Dann muss Ihnen auf Antrag Grundbucheinsicht gewährt werden (s. Kasten). Ist die ZV angeordnet, erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch. Nach Beschlagnahme des Objektes ist damit ein Veräußerungsverbot wirksam. Allerdings: Der Versteige-rungstermin kann trotzdem kurzfristig ausfallen: Denn der Gläubiger darf noch bis kurz vor dem Termin das Objekt verkaufen.Was nach einer ZV im Grundbuch steht, hängt maßgeblich davon ab, wer die Zwangsversteigerung betreibt. Die einfachste Lösung aus Käufersicht ist, wenn es z. B. die Bank ist, die erstrangig im Grundbuch steht. Nachrangige Eintragungen im Grundbuch werden dann meist gelöscht, bis auf Ausnahmen wie z. B. spezielle Erbbauzinsen oder Dienstbarkeiten wie z. B. Wegerechte. Handelt es sich – was seltener vorkommt – um einen Gläubiger, der die Versteigerung wegen einer nachrangigen Forderung betreibt, kann es passieren, dass die vorrangige Grundbuchbelastung bestehen bleibt, wenn z. B. der Erlös aus der Versteigerung diese nicht ebenfalls abdeckt.
Wie mitbieten?
Als Vollstreckungsgericht zuständig ist das Amtsgericht. Es führt die Zwangsversteigerung durch und verteilt den Erlös an die Gläubiger.Möchten Sie mitbieten, müssen Sie eine Sicherheitsleistung beim Gericht hinterlegen. Seit 2007 ist Bargeld dafür verboten. In den meisten Fällen müssen Sie 10 % des Verkehrswertes vor dem Termin auf das Konto des Amtsgerichtes überweisen. Ersteigern Sie das Objekt nicht, erhalten Sie dieses Geld zurück. Wichtig ist, dass Sie frühzeitig überweisen, und möglichst von dem Konto der Person, die vor Ort bieten soll. Alternativ zur Vorabüberweisung ist als Sicherheitsleistung teilweise auch ein Verrechnungsscheck oder eine Bankbürgschaft möglich.
Bei der Versteigerung müssen Käufer persönlich anwesend sein. Wollen Sie etwa als Eheleute gemeinsam kaufen, müssen auch beide da sein. Nur mit geeigneter Vollmacht können Sie auch für einen Anderen bieten.
Für die Versteigerung sind zunächst zwingend 30 Minuten angesetzt. Wird danach weiter geboten, verlängert sich die Zeit. Der geldliche Abstand zwischen den Geboten ist nicht fest gelegt, theoretisch reicht jeweils ein Cent mehr.
Wer am meisten bietet, ist sofort nach rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss mit allen Rechten und Pflichten uneingeschränkt Eigentümer. Allerdings nicht zu jedem Preis: Liegt das Höchstgebot unter 50 % des Verkehrswertes (5/10), wird im Sinne des Schuldnerschutzes abgebrochen und es kommt zu einem neuen Termin. Liegt das Höchstgebot unter 70 % des Verkehrswertes (7/10), kann der Gläubiger Bedenkzeit erbitten. Gibt es einen zweiten Termin, gelten diese Grenzen nicht mehr. Allerdings muss ein Mindestgebot vorliegen, das die Kosten des Verfahrens deckt.
Haben Sie etwas ersteigert, erhalten Sie vom Amtsgericht eine Mitteilung über die Zahllast. Der Käufer bezahlt dabei zusätzlich zum Kaufpreis auf jeden Fall die Gerichtskosten, die Grundbuchumschreibung sowie die Grunderwerbssteuer. Vorteil bei der ZV: Es fallen keine Maklergebühren und auch keine Notarkosten an, da kein Grundstückskaufvertrag nötig ist.
Wie weiter mit Bewohnern?
Steht die Immobilie nicht leer, steht oft Ärger bevor. Will der ehemalige Eigentümer nicht ausziehen, fordern Sie ihn als neuer Eigentümer möglichst schnell schriftlich auf, das Objekt zu verlassen. Weigert er sich, können Sie einen Räumungstitel für die Zwangsräumung beantragen. Hinweis: Will der Eigentümer nur noch eine begrenzte Zeit dort bleiben, kann es sinnvoll sein, keine Miete, sondern allenfalls eine Nutzungsentschädigung zu fordern. Denn sonst entsteht möglicherweise automatisch ein Mietvertrag, der schwer zu kündigen ist.Ist das Objekt dagegen vermietet, steigen Sie zunächst in den laufenden Mietvertrag ein. Möchten Sie, dass die Mieter ausziehen, ist unbedingt zu empfehlen schnell schriftlich zu kündigen. Schwierig könnte es werden bei älteren und/oder gesundheitlich eingeschränkten Mietern sowie Familien. Sie gelten häufig als Härtefälle und genießen umfassenden Kündigungsschutz. Darüber hinaus gibt auch festgelegte Wohnrechte oder Mietverhältnisse auf Dauer ohne Kündigungsrecht.
Haben Sie eine landwirtschaftliche Fläche ersteigert, können Sie dem derzeitigen Bewirtschafter unabhängig von bestehenden Pachtverträgen sofort kündigen. Das gilt aber nicht bei einer Teilungsversteigerung z. B. zur Auflösung einer Erbengemeinschaft (s. Kasten).
Selbst eine ZV anstrengen?
Eine ZV wird ausgelöst durch einen Gläubiger, der die Vollstreckung beantragt. Weil eine ZV viele Risiken für den Gläubiger birgt, sind das in der Praxis meist keine Privatpersonen, sondern Banken. Weitere Gläubiger springen meist nachträglich auf den Zug auf und haben dann dieselben Rechte. Allerdings nur, wenn ihre Forderungen grundbuchlich abgesichert sind. Gläubiger ohne grundbuchlich gesicherte Rechte gehen oft leer aus, weil sie nachrangig befriedigt werden.Ein Risiko ist, dass bei einer erfolgreichen Zwangsversteigerung der Meistbietende sofort nach dem rechtskräftigen Zuschlag uneingeschränkt Eigentümer wird. Er kann die Immobilie sofort weiterverkaufen oder beleihen, auch wenn er den gebotenen Preis noch nicht bezahlt hat. Die Gläubiger sind hier schlecht abgesichert: Es gibt nicht automatisch einen Grundbucheintrag zu ihren Gunsten, sondern lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch, den sie dann mühsam durchsetzen müssen.
Dazu kommt das Risiko, dass die Verfahrenskosten wie Gebühren für Ver-öffentlichung, Sachverständigengutachten, Zuteilungskosten dem Schuldner auferlegt werden. Kann dieser nicht zahlen, was die Regel sein wird, bleibt der Gläubiger darauf sitzen.
