In städtebaulichen Verträgen mit der Gemeinde werden Aufgaben und Kosten der Baulandentwicklung verteilt.
Je nachdem, wie weit Sie bei der Baulandentwicklung aktiv werden wollen, können Sie unterschiedliche städtebauliche Verträge abschließen, die auch aufeinander aufbauen können. Hier ein Überblick über die wichtigsten Vertragsmodelle.
Bauleitplanung:
Der Investor muss sich in der Regel mindestens dazu verpflichten, die (anteiligen) Planungskosten für die Aufstellung des Bebauungsplanes zu übernehmen. Das sind v. a. die Kosten für die Tätigkeiten der Planungsbüros, also von Stadt- und Landschaftsplanern. Hinzu kommen ggf. Kosten für Gutachten z. B. zum Grundwasser-, Arten- oder Immissionsschutz. Zudem dürfen Kommunen die eigenen Verwaltungskosten auf den Investor abwälzen.Die Vergabe und Koordination der Planungsarbeiten übernimmt die Kommune selbst oder sie gibt dem Investor die Möglichkeit, Planungsbüros mit der Erstellung des Bebauungsplanes zu beauftragen, wobei die Planungen dann dennoch in enger Abstimmung mit der Verwaltung erfolgen müssen. Für den Investor hat das eigene Engagement den Vorteil, dass er größeren Einfluss auf die zügige Abwicklung der Planungstätigkeiten hat.
Vom Aufstellungs- bis zum Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan sollte letztlich nicht mehr als ein Jahr vergehen. Die Kosten für die Bauleitplanung sind noch vergleichsweise überschaubar. Sie belaufen sich für ein kleineres Baugebiet unter Umständen auf weniger als 50 000 €.
Einheimische & Co.:
Entscheidend für die spätere Vermarktung der Grundstücke ist, ob die Kommune von dem Grundeigentümer die Übereignung eines bestimmten Anteils von Flächen verlangt, um damit z. B. Einheimische oder sozial schwächere Personen zu versorgen.Wenn die Kommune das tut, muss sie die Grundstücke anschließend auch tatsächlich an die entsprechende Bevölkerungsgruppe veräußern. Ein freier Verkauf ist nicht erlaubt.
Außerdem muss die Kommune beim Ankauf einen angemessenen Preis für die Grundstücke zahlen. Je nach Vertragsgestaltung sind das Bodenwerte, die eine Bauerwartung bereits berücksichtigen. Insbesondere, wenn sich die Kommune erst später festlegt, ob sie kauft oder nicht, können die Werte ohne Weiteres höher angesetzt werden. Zahlt die Gemeinde oder Stadt nur den Wert für landwirtschaftliche Flächen, ist das vielfach nicht angemessen und im Einzelfall sogar sittenwidrig.
Folgekosten:
Die Kommune zieht den Investor (anteilig) für Folgekosten der Baugebietsentwicklung heran. Folgekosten entstehen durch Investionen z. B. für Einrichtungen, die unmittelbar durch das konkret in Rede stehende Baugebiet entstehen. Das sind typischerweise Kosten für zusätzliche Kindergarten- und Schulplätze.In der Praxis gibt es allerdings immer wieder Streit darüber, für welche Einrichtungen und in welchem Umfang die Kommune eine Mitfinanzierung durch den Grundeigentümer bzw. Investor verlangen kann. Klar ist: Gemeinden dürfen keine allgemeine Folgekostenpauschale verlangen. Grundsätzlich ist eine Pauschalierung der Folgekosten zwar möglich. Dafür müsste die Gemeinde jedoch eine belastbare Prognose der Bevölkerungsentwicklung und eine Prognose der zu erwartenden Kosten liefern. Daran scheitern die Gemeinden regelmäßig.
Erschließung:
Die Kommunen können dem Grundeigentümer bzw. dem Investor die Kosten zur Erstellung der Erschließungsanlagen bis zu 100 % übertragen. Dabei geht es v. a. um die Kosten für die Herstellung von Straßen, Wegen und Plätzen sowie für Versorgungseinrichtungen – also Kanalanlagen, Wasser- und Stromleitungen. Dementsprechend bleibt der Gemeinde dann der Verwaltungsaufwand zur Umverteilung der Erschließungskosten und die vorherige Zwischenfinanzierung erspart.Zusätzlich kann die Gemeinde auch die Durchführung der Erschließung, also die Vergabe der Planungs- und Bauleistungen, auf den Grundeigentümer bzw. Investor übertragen. In den Erschließungsverträgen werden Umfang und Ausstattung der Erschließungsanlagen dann detailliert geregelt. Die Kommunen wollen sich dadurch auch vom verfahrenstechnischen Erschließungsaufwand entbinden. Das ist legitim. Durch das eigene Engagement kann der Investor die Erschließung erheblich beschleunigen und vielfach auch kostengünstiger umsetzen.
Grundstücksneuordnung:
Mit dem Erschließungsvertrag wird vielfach – soweit mehrere Grundeigentümer vorhanden sind – auch ein Vertrag zur Bodenneuordnung geschlossen. Hier müssen sich die Beteiligten einigen, wer nach der Umlegung welche Fläche erhält. Außerdem muss sich der Grundeigentümer bzw. Investor in aller Regel verpflichten, die künftig öffentlichen Flächen (Verkehrsflächen oder öffentliche Grünflächen) kostenfrei an die Kommune abzutreten. Das ist auch rechtmäßig. Gleiches gilt, wenn eine Kommune angesichts ihrer Fürsorgepflicht zusätzliche Flächen für z. B. Kindergärten kostenfrei einfordert. Allerdings muss die kostenfreie Abgabe noch angemessen sein. Dabei spielt zum einen der Wertansatz für die Fläche, aber auch der Umfang der vom Investor zu übernehmenden Folgekosten eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich nicht zulässig ist, wenn eine Kommune von den Eigentümern pauschal die kostenfreie Übereignung von 1/3 des Baulandes verlangt.Das ist nicht erlaubt!
Wenn die Kommune – bevor sie überhaupt mit der Planung beginnt – die Übereignung von Grundstücken oder Grundstücksteilen zum Wert von landwirtschaftlichen Flächen verlangt, ist das kein angemessener Preis. Denn allein die Überlegung einer Planung rechtfertigt meist den Wert für Bauerwartungsland.Es ist auch kein konkreter Zugriff auf Planungsgewinne durch die Gemeinde zulässig. Wenn also eine Gemeinde sich eine Bodenwertabschöpfung von 30 % vorstellt und dies z. B. durch die Übereignung von 30 % des Baulandes an die Gemeinde realisieren möchte, ist eine solche Klausel rechtswidrig.
Ebenfalls nicht rechtmäßig ist die vollständige Abwälzung der Planungs- bzw. Erschließungskosten, wenn auch die Kommune Eigentumsflächen im Planungsgebiet hat. Die Kosten müssen anteilig umgelegt werden.
