Die Riester-Förderung wird auch für landwirtschaftliche Wohnhäuser gewährt. Wie sie funktioniert und wann sie für Sie interessant sein kann, erklärt Berater Henry Bremer, Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein.

Die Riester-Rente entwickelt sich immer mehr zum Renner. Seit 2002 haben bereits über 11 Mio. Bundesbürger einen Riester-Vertrag abgeschlossen. Riester-Angebote gibt es bei Banken, Fondsgesellschaften und Versicherungen. Seit 2008 wird die Riester-Förderung auch für zertifizierte Bausparverträge und Immobiliendarlehen gewährt („Wohn-Riester“). Auch der Bau landwirtschaftlicher Wohnhäuser ist grundsätzlich begünstigt.

Typisches Beispiel aus der Praxis: Beide Generationen auf dem Hof teilen sich bisher ein Wohnhaus. Die Wohnsituation ist relativ beengt. Deshalb möchte der junge Landwirt, sobald er den Hof übernommen hat, für sich und seine Familie ein neues Betriebsleiter-Wohnhaus errichten. Seine Eltern würden dann den bestehenden Wohnraum als reines Altenteiler-Haus nutzen.

Für die Finanzierung des neuen Betriebsleiter-Wohnhauses können die jungen Eheleute die Riester-Förderung nutzen. Wenn beide die Grundzulage von 154 €/Jahr erhalten wollen (siehe Kasten), müssen auch beide einen entsprechenden Riester-Vertrag abschließen. Die interessanten Kinderzulagen kann man dagegen auch schon „locker machen“, wenn nur einer der Ehepartner die Riester-Förderung nutzt.

Beim Wohn-Riester unterscheidet man mehrere Formen der Förderung: Das Sparen mit Riester-Bausparverträgen, die direkte Tilgung von Immobiliendarlehen, den Riester-Kombikredit und die Entnahme von Vorsorgekapital aus bereits bestehenden Riester-Verträgen.

Bausparen mit Riester

Wenn das neue (Betriebsleiter-) Wohnhaus erst in einigen Jahren gebaut werden soll, ist Bausparen mit Riester überlegenswert. Man nutzt dann die Zwischenzeit, um einen zertifizierten Riester-Bausparvertrag anzusparen. In diesen fließen sowohl die eigenen Beiträge als auch die Riester-Zulagen. Diese werden zwar derzeit – je nach Tarif – oft nur mit 0,5 bis 1,5 % verzinst. Doch für Tages- oder Festgeld bei der Bank gibt es auch nicht mehr. Dafür kostet das spätere Bauspardarlehen oft nur 2 bis 3 % Zinsen. Und die sind garantiert, selbst wenn die Zinsen am Kapitalmarkt bis zum Baubeginn in einigen Jahren kräftig steigen sollten.

Zugeteilt wird der Bausparvertrag, sobald das Guthaben – je nach Tarif und Kasse – mindestens 40 bis 50 % der Bausparsumme erreicht hat. Zudem muss eine von der Bausparkasse berechnete Bewertungszahl erreicht sein. Nach der Zuteilung fließen die Riester-Beiträge und die Förderung in die Tilgung des Darlehens. Die von den Bausparkassen angebotenen Riester-Tarife unterscheiden sich kaum von „normalen“ Bausparverträgen – nur bringen sie zusätzlich Zulagen und Steuervorteile.

Bewertung: Nachteilig bei Bausparverträgen sind die relativ hohen Gebühren sowie die hohen Tilgungsraten. Denn sobald das Bauspardarlehen zugeteilt ist, muss es bei den meisten Tarifen innerhalb von 10 bis 11 Jahren zurückgezahlt werden. Das belastet die Liquidität. Deshalb sollte ein Wohnhaus nur anteilig mit Bauspardarlehen finanziert werden. Handelt es sich um einen Riester-geförderten Bausparvertrag, muss das Darlehen spätestens bei Renteneintritt getilgt sein.

Wer konkrete Bau- oder Kaufpläne in einigen Jahren hat, ist mit einem Riester-Bausparvertrag gut bedient. Er nutzt die Zulagen und sichert sich gleichzeitig gegen steigende Kreditzinsen in der Zukunft ab. Bei ungewissen Eigenheim-Plänen sind (Riester-) Bausparverträge aufgrund der geringen Guthabenzinsen eher nicht zu empfehlen.

Tilgen mit Riester

Wer nicht erst in einigen Jahren, sondern sofort bauen will, sollte die zweite Variante der Wohnriester-Förderung prüfen. Diese sieht so aus: Man nimmt für die Finanzierung des Wohnhauses einen langfristigen Immobilienkredit auf, der aber speziell zertifiziert sein muss. Dann kann man die Riester-Förderung (eigene Beiträge plus Zulagen) sofort zur Tilgung dieses Darlehens einsetzen.

Diese Möglichkeit besteht sogar rückwirkend. Auch nicht zertifizierte Wohnhaus-Darlehen für nach 2007 gebaute Eigenheime können jetzt noch in einen förderungsfähigen Riester-Darlehensvertrag umgeschuldet werden. Riester-Darlehen unterscheiden sich in den Konditionen nicht wesentlich von normalen Immobilienkrediten. Es gilt lediglich die Besonderheit, dass Riester-Darlehen spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt sein müssen.

Gefördert werden Tilgungsleistungen (inklusive Zulagen) von bis 2 100 € pro Jahr. Wenn beide Ehegatten Riester-gefördert tilgen möchten, müssen Sie jeweils einen eigenen Kreditvertrag abschließen. Zinszahlungen sind nicht förderfähig.

Bewertung: Wer schon in naher Zukunft ein selbst genutztes Wohnhaus bauen oder kaufen will, für den sind Riester-Immobiliendarlehen die erste Wahl. Die Riester-Zulagen und die eigenen Sparbeiträge werden dabei sofort zur Darlehenstilgung genutzt. Mit jeder Tilgungsrate spart man 3,8 bis 4,5 % Zinsen, die solche Immobiliendarlehen derzeit in etwa kosten. Kein Sparvertrag bringt eine so hohe garantierte Verzinsung wie diese Darlehenstilgung mit Riester-Hilfe! Leider werden Riester-Immobiliendarlehen immer noch nicht von allen Banken und Sparkassen angeboten.

Kombikredite mit Riester

Vor allem von Bausparkassen werden so genannte Riester-Kombikredite angeboten. Dabei erhält der Bauherr für seine Hausfinanzierung sofort einen Festzins-Kredit z. B. für sieben bis acht Jahre. Dieser wird tilgungsfrei gestellt. Dafür zahlt er parallel in einen Riester-Bausparvertrag ein, in den auch die Zulagen fließen. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Festdarlehen mit der Bausparsumme abgelöst. Anschließend wird das Bauspardarlehen getilgt – ebenfalls unter Einbeziehung der Riester-Zulagen.

Bewertung: Bei dieser Lösung wird der Riester-Bausparvertrag nicht vor-, sondern sozusagen „nachgespart“. Dies bindet aber mehr Liquidität, weil gleichzeitig das „Erstdarlehen“ verzinst und der Bausparvertrag angespart werden muss.

Unter dem Strich ist die Finanzierung über einen Kombikredit meist teurer als die Finanzierung über ein zertifiziertes Darlehen mit direkter Tilgung. Der Grund: Die direkte Tilgung erbringt einen sofort beginnenden Zinsvorteil in Höhe der durch die Tilgung eingesparten Zinsen. Beim Kombikredit bekommt der Bauherr nur 0,5 bis 1,5 % Zinsen auf sein Bausparguthaben. Dadurch entstehen Zinsverluste bis zur Zuteilung, die allenfalls durch einen sehr günstigen Zinssatz für das Erstdarlehen ausgeglichen werden können. Im Moment gibt es solche günstigen Angebote durchaus am Markt. Ansonsten ist ein zertifizierter Riester-Immobilienkredit in der Regel günstiger als ein Riester-Kombikredit!

Kapital aus Altverträgen

Auch Guthaben aus bereits bestehenden Riester-Verträgen (z. B. Bank- oder Fondssparplan) dürfen beim Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie als Eigenkapital für die Finanzierung genutzt werden. Jedoch nur, wenn ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Bau oder Kauf der Immobilie und der Entnahme des Riester-Sparkapitals besteht.

Eine Entnahme zur Sondertilgung von schon länger bestehenden Eigenheimdarlehen ist nicht zulässig! Dies ist ausnahmsweise nur zu Rentenbeginn erlaubt. In diesem Fall können Sie das bis dahin angesparte Kapital – statt es verrenten zu lassen, wie es eigentlich vorgeschrieben ist – auch zur Entschuldung eines selbst genutzten Wohnhauses einsetzen.

Bewertung: Viele Landwirte dürften in bestehenden Riester-Verträgen (z. B. Bank- oder Fondssparpläne) noch keine sehr hohen Kapitalbeträge angespart haben, so dass der Einsatz beim Wohnhausbau kaum lohnt. In 5 bis 10 Jahren dürften hierfür bessere Chancen bestehen.

Die Sache mit dem Wohnförderkonto

Eine Riester-Förderung kann also auch für landwirtschaftliche Wohnhäuser durchaus interessant sein. Dabei darf jedoch das Problem der nachgelagerten Besteuerung nicht vergessen werden, das für alle Riester-Verträge gilt.

Bei einer klassischen Riester-Rente bedeutet dies: Das über Jahre oder Jahrzehnte angesparte Vorsorgekapital aus Eigenbeiträgen, Zulagen und Zinsen muss im Ruhestand voll versteuert werden! Der Wohn-Riester funktioniert jedoch anders. Weil hier im Alter keine Kapitalauszahlung (Rente) erfolgt, wird ein fiktives „Wohnförderkonto“ eingerichtet. Auf dieses „Konto“ werden verbucht:

Alle geförderten Beiträge, die man im Laufe der Zeit in den Wohn-Riestervertrag eingezahlt hat (zum Ansparen oder zur Tilgung).

Außerdem alle Riester-Zulagen, die man erhalten hat.

Der Gesamtbetrag wird dann mit einem Zinssatz von 2 % pro Jahr bis zum Rentenbeginn hochgerechnet. Ab Rentenbeginn ist der so berechnete (fiktive) Kapitalstock in jährlich gleichen Raten bis zum 85. Lebensjahr zu versteuern. Alternativ kann sich der Eigentümer auch entscheiden, bei Rentenbeginn die fälligen Steuern sofort in einer Summe zu bezahlen. Er bekommt dann einen „Rabatt“ von 30 %. Das heißt, er braucht nur 70 % des Betrages, der sich auf dem fiktiven Wohnförder-Konto „angesammelt“ hat, zu versteuern.

Beispiel: Ein 35-jähriger Landwirt errichtet ein neues Betriebsleiterwohnhaus und zahlt den Kredit in 30 Jahren ab. Bei der maximalen Riester-Förderung von 2 100 €/Jahr weist das fiktive Wohnförderkonto zu Rentenbeginn einen Betrag von 85 000 € aus. Dieser Betrag muss bis zum 85. Lebensjahr in 20 jährlichen Raten von 4 250 € mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Bei 20 % Steuersatz wären das jährlich rund 850 € Steuern. Wählt er die Sofortversteuerung, müsste er immer noch einen Betrag von knapp 60 000 € (85 000 € minus 30 %) versteuern.

Rechnerisch ist die Besteuerung beim Wohn-Riester sogar günstiger als bei klassischen Riester-Sparverträgen, da das Wohnförderkonto nur mit 2 % und nur bis zum Rentenbeginn verzinst werden muss. Problem jedoch: Bei allen anderen Riester-Varianten wird das Kapital im Alter ausgezahlt, davon geht dann ein Teil an den Fiskus. Beim Wohn-Riester steckt das Geld in der geförderten Immobilie. Die im Rentenalter nachträglich fälligen Steuern müssen also aus anderen Einkünften bestritten werden. Das ist nicht unproblematisch.

Trotzdem rechnet sich die Riester-Förderung unter dem Strich auch für landwirtschaftliche Wohnhäuser. Das zeigt vor allem Übersicht 1. Hier ergibt sich – trotz der späteren Versteuerung – ein Riester-Vorteil von über 12 000 €. Dabei ist noch nicht berücksichtigt, dass die Förderung sofort erfolgt, die Besteuerung aber oft erst in 20 oder 30 Jahren beginnt. Die später fälligen Steuern müssten deshalb bei einem Vergleich eigentlich auf heute abgezinst werden (Barwertmethode). Dann ergibt sich rechnerisch noch ein deutlich höherer Vorteil durch die Riester-Förderung. Auch für den ledigen Hofnachfolger (Übersicht 2) ist die Förderung nicht uninteressant, wobei jedoch die Versteuerung noch gegengerechnet werden muss.

Hofübergabe als Riester-Falle

Probleme entstehen immer dann, wenn das Riester-geförderte Wohnhaus nicht dauerhaft selbst bewohnt wird oder nicht im Eigentum verbleibt. Beispiel: Es wird verkauft oder vermietet. Dann muss das fiktive Wohnförder-Konto sofort aufgelöst und vor­zeitig auf einen Schlag versteuert werden – und zwar ohne den 30 %-Rabatt! Gewährte Zulagen und Steuervorteile werden aber nicht zurückgefordert.

Die sofortig Versteuerung lässt sich in solchen Fällen nur dadurch vermeiden, dass der gesamte Betrag, den das Wohnförderkonto ausweist, innerhalb von vier Jahren in eine andere selbst genutzte Immobilie investiert oder innerhalb eines Jahres in einen neuen Riester-Sparvertrag eingezahlt wird (was aber keine Lösung ist, wenn man z. B. schon kurz vor dem Rentenalter steht).

Für landwirtschaftliche Wohnhäuser ist der Fall der sofortigen Nachversteuerung besonders problematisch. Baut ein Landwirt z.B. ein neues Betriebsleiter-Wohnhaus mit Riester-Förderung, muss er auch als Altenteiler weiter darin wohnen. Tut er dies nicht, sondern zieht z.B. mit 65 Jahren ins Altenteilerhaus um, führt dies zur sofortigen Auflösung und Versteuerung des Wohnförderkontos.

Ebenso wird die sofortige Versteuerung ausgelöst, wenn das Eigentum an dem geförderten Wohnhaus – z.B. im Erbfall oder im Zuge der Hofübergabe – auf den Nachfolger übergeht. Ob sich dies im Fall der Hofübergabe dadurch vermeiden lässt, dass dem Altenteiler im geförderten Wohnhaus ein lebenslanges Dauerwohnrecht eingeräumt wird, ist noch nicht endgültig geklärt.