Mietvertäge so abzuschließen, dass sie im Notfall vor Gericht stand halten, ist gar nicht so leicht. Rechtsanwalt Carsten Becker gibt ergänzend zum Beitrag in top agrar 5/2009 folgende Tipps.
Frage: Wie funktioniert die Schufa-Selbstauskunft?
Antwort: Um sich hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit von Mietern abzusichern, können Sie vom Mieter eine Selbstauskunft der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditabsicherung) verlangen, die der Mieter selbst einholt und vorlegt. Es ist ratsam, sich das Original der Auskunft vorlegen zu lassen und eine Kopie zu den Akten zu nehmen. In der Auskunft finden sich unter anderem Informationen über Kredit- oder Leasingverträge, Eröffnung eines Girokontos, Ausgabe einer Kreditkarte, Forderungen, die fällig, angemahnt und nicht bestritten sind, Forderungen nach gerichtlicher Entscheidung und deren Erledigung sowie eidesstattliche Versicherungen. Eine Schufa-Auskunft über sämtliche über Sie gespeicherte Daten erhalten Sie für 7,80 € im Internet unter www.meineschufa.de
Frage: Wie sieht die korrekte Nebenkosten-Abrechnung aus?
Antwort: Bei der Abrechnung der Nebenkosten steckt der Teufel im Detail. Damit Sie nicht auf Ihren Kosten sitzen bleiben, sollten Sie im Mietvertrag die Nettokaltmiete und die einzelnen Nebenkosten für Wasser, Grundsteuern usw. haarklein aufschlüsseln. Wie das funktioniert, beschreibt folgender Beitrag aus top agrar 2/2008, Seite 36 \- eine Musterabrechnung finden Sie hier.
Frage: Wie können Eltern und Großeltern umfassend für die Miete einstehen?
Antwort: Eine Bürgschaft ist dafür nur begrenzt geeignet. Denn der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung, abgedruckt in NJW 1989, S. 1853, entschieden, dass der Mieter bei Vorlage eines Bürgschaftsvertrages verlangen kann, dass der Bürge über den Betrag von 3 Monatsmieten hinaus nicht in Anspruch genommen werden kann. Der Bürge kann dieses Recht einredeweise geltend machen. Maßgeblich für die Bürgenverpflichtung ist die zurzeit der Übernahme der Bürgschaft bestehende Miethöhe. Spätere Mieterhöhungen haben auf die Höhe der Verpflichtung keinen Einfluss. Daraus ergibt sich eindeutig, dass die Eltern und Großeltern im Falle der Vorlage eines schriftlichen Bürgschaftsvertrages nur maximal mit 3 Monatsmieten haften. Aus diesem Grunde habe ich mich dafür entschieden, meinen Mandanten zu empfehlen, Großeltern und Eltern ggf. als Mitmieter auftreten zu lassen, um sie in die unbegrenzte Mithaftung zu nehmen. Andere Möglichkeiten sehe ich derzeit nicht und werden von der Rechtsprechung auch nicht weiter diskutiert.
Frage: Bei Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Mietzahlung analog zum Verbraucherpreisindex Deutschland Basis 2000. Wo findet man diesen Index?
Antwort: In regelmäßigen Abständen wird das Basisjahr für den Verbraucherindex heraufgesetzt. Also in der Regel alle 5 bis 10 Jahre. In der Vergangenheit gab es Basisjahre von 1991, 1995 und 2000. Derzeit wird nur noch das Basisjahr 2000 verwendet. Es kann nicht jedes x-beliebige Jahr genommen werden. Um den Verbraucherpreisindexmaßstab anwenden zu können, muss das von den zuständigen Behörden angegebene Basisjahr verwendet werden. Nur dann gilt die dafür vorgesehene Tabelle. Diese Information erhalten Sie über Ihren Steuerberater. Der Index ist im Internet zu finden.
Frage: Könnte man den Mieter dazu zu verpflichten, beim Einzug zu renovieren?
Antwort: Mieter per Mietvertrag beim Einzug zur Renovierung zu verpflichten, hält einer Überprüfung durch die obergerichtliche Rechtsprechung nicht stand. Aus diesem Grunde wäre eine solche vertragliche Vereinbarung vertragswidrig. Der Mieter müsste bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung überhaupt nicht renovieren.
Frage: Wie wird die Kaution in der Praxis gezahlt?
Antwort: Im Gesetz ist ausdrücklich verankert, dass der Mieter das Recht hat, die Kaution in 3 Raten überweisen zu dürfen. Wenn der Vermieter dem Mieter allerdings gewährt, die Raten in 4 oder 5 Raten aufzubringen, gibt es deshalb keinerlei Probleme. Mietvertraglich dürfen Sie dem Mieter auf Verlangen mindestens die Zahlung in 3 Raten gewähren. Ich persönlich empfehle meinen Mandanten immer ein Drittel der Kaution bei Vertragsabschluss zu verlangen. Ein zweites Drittel wird bei erster Schlüsselübergabe fällig und die dritte Rate mit der ersten Miete. Damit werden 80 % aller Fälle umfassend erledigt. In der Regel fallen Unterschriftsleistung unter einen Mietvertrag und Schlüsselübergabe nicht auf einen Tag, so dass eine Übergabe Zug um Zug gewährleistet ist. Problematisch sind die Fälle, in denen der Mieter erst am Tag des Einzugs seinen Schlüssel erhält. Dann müsste wohl oder übel die dritte Kautionsrate erst mit der zweiten Miete gezahlt werden. In vielen Fällen ist es aber so, dass der Mieter aber bereits einige Tage vor Einzug die Schlüssel zum Zwecke der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen erhält. Ich halte es für sachgerecht, den Schlüssel erst aus der Hand zu geben, wenn ein weiteres Drittel der Kaution gezahlt ist.
Frage: Fristenpläne und Quotenklauseln bei den Schönheitsreparaturen sind für Mieter recht streng. Können Vermieter sie aus den Musterverträgen streichen, wenn ihnen eher wichtig ist, dass die Wohnung bei Auszug nicht total verwohnt ist, der Zustand während der Mietzeit aber nicht so sehr interessiert?
Antwort: Ich würde dringend davon abraten, etwas zu streichen. Es bleibt Ihnen letztendlich bei Auszug der Mieter unbenommen, ob Sie Ansprüche auch tatsächlich realisieren wollen. Ich halte nur wenig davon, sich bereits im Vorfeld um die Ansprüche durch Streichung entsprechender Absätze zu bringen, zumal Sie es letztendlich bei Auszug in der Hand haben, mit den Mietern eher großzügig oder eher kleinlich zu verfahren. Damit halten Sie sich zumindest bis zur Beendigung des Mietverhältnisses alle Rechte auf. Wenn Sie im Bereich der Schönheitsreparaturen Teile des Mietvertrages streichen, ist immer damit zu rechnen, dass alle Bestimmungen in diesem Bereich insgesamt unwirksam werden.
Frage: Bewirkt eine hinsichtlich der Schönheitsreparatur ungültige Klausel im Mietvertrag wirklich, dass ein Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen übernehmen muss? Gibt es dann keine allgemeinen Grundsätze, wonach er zumindest verpflichtet ist, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten?
Antwort: Ich hatte bereits im Beitrag darauf hingewiesen, dass jegliche Veränderung an den Schönheitsreparaturenklausel zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel führt und damit der Mieter keinerlei mietvertragliche Verpflichtungen hat, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ich möchte ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Mieter natürlich die Mietsache im vertragsgerechten Zustand zu erhalten hat. Hierzu gehört aber nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen eine der Kardinalspflichten des Vermieters, die allerdings in rechtlich begrenzter Weise auf den Mieter abgewälzt werden kann, wie dies z.B. in Verträgen von Haus & Grund geschieht. Darüber hinaus gehende zusätzliche oder anders geartete Verpflichtungen führen im Zweifelsfall zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen.
