Ab 01.01.2007 unterliegen die Einnahmen aus der Vermietung von Gästebetten der 19%-igen Umsatzsteuer, auch wenn die Einnahmen noch zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft gehören. Diese Änderung der Besteuerung nehmen wir zum Anlass, die Besteuerung des Urlaubs auf dem Bauernhof nach einmal umfassend unter Berücksichtigung der neuen Rechtslage darzustellen.

Zunächst ist zu klären, zu welcher Einkunftsart die Vermietungsleistungen gehören:

Landwirtschaft, Gewerbe oder Vermietung und Verpachtung?

Wann gehören die Einnahmen noch zur Landwirtschaft?

Bei Vermietung von Gästebetten, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

- bis 3 Zimmer und 5 Betten - und nur Frühstück zubereitet wird - sowie darüber hinaus keine zusätzlichen Leistungen angeboten werden, wie z. B.: Gewährung von weiteren Mahlzeiten (Mittags- und Abendessen) Überlassung von Sportgeräten, Reitpferden, Fahrrädern allgem. touristische Betreuung der Gäste

bei Vermietung von Ferienwohnungen:

- wenn diese auf LuF-Grundstücken betrieben werden - wenn folgende von der Finanzverwaltung aufgestellten Abgrenzungsmerkmale gleichzeitig nicht vorliegen: - die Wohnung ist für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr. Sie liegt in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden - die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung werden von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt - die Wohnung wird jederzeit zur Vermietung bereitgehalten, und es ist nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt (>BFH vom 28.6.1984 \- BStBl 1985 II S. 211).

Bei Beachtung der oben genannten Kriterien können also die "Ferien auf dem Bauernhof" steuerlich noch zu den Einkünften aus LuF gehören.

Wann gehören die Einnahmen zu den Einnahmen aus Gewerbebetrieb? Wenn eben die oben aufgeführten Grenzen überschritten sind. Vorsicht: Wenn der landwirtschaftliche Betrieb durch eine Personengesellschaft betrieben wird, z. B. Vater/Sohn GbR, und diese betreibt auch eine gewerbliche Vermietung, wird die Personengesellschaft insgesamt gewerblich! Konsequenzen:

- Gewerbesteuerpflicht - eingeschränkte Bilanzierungsmöglichkeiten - Bei der Umsatzsteuer kann die Durchschnittsbesteuerung für den landwirtschaftlichen Teil beibehalten werden, wenn dieser klar abgrenzbar ist.

Wann gehören die Einnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung? Werden bei der Vermietung von Gästebetten und Ferienwohnungen die oben beschriebenen Grenzen zum Gewerbe nicht überschritten, und wird die Vermietung nicht auf Grundstücken betrieben, die zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehören, dann liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor (V+V). Liebhaberei: Wenn bei der Vermietung laufende Verluste entstehen, kann die Finanzverwaltung diese als so genannte "Liebhaberei" einstufen. In diesem Fall können die Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.

Sie sind keiner Einkunftsart zuzurechnen

Bei der Umsatzsteuer gehören aber auch die Einnahmen aus "Liebhaberei" zur Regelbesteuerung. Sie werden also auch wie andere Umsätze besteuert. Wie ist die Besteuerung, wenn die Einnahmen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb gehören? Ertragsteuerlich:

Welche Gewinnermittlung muss angewandt werden: 1.Bis zu einem Umsatz von 500.000 € und einem Gewinn von 50.000 € genügt eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Das bedeutet, die Einnahmen eines Kalenderjahres sind den Ausgaben gegenüber zu stellen. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip, d. h., nur die Einnahmen die in dem Kalenderjahr zugeflossen sind, sowie die Ausgaben die in dem Jahr bezahlt werden, können oder brauchen berücksichtigt werden.

Beispiel: Ein Gast übernachtet im Dezember und bezahlt seine Rechnung im Januar. Die Einnahmen sind erst im Januar zu erfassen. Es wird im Dezember Heizöl für die Ferienwohnung eingekauft, das Heizöl wird erst im Januar bezahlt, die Kosten sind erst im nächsten Jahr ausgabewirksam.

Die Einnahmen-Überschuss-Rechnung ist eine vereinfachte Buchführung im Gegensatz zur "richtigen" Buchführung, d.h., zum Bestandsvergleich brauchen am Jahresende die Forderungen sowie die Verbindlichkeiten nicht berücksichtigt werden. Auch Bestände des Umlaufvermögens und deren Veränderung, wie z. B. der Heizölbestand, vielleicht Bestand von Getränken in der Bar, usw. sind nicht zu berücksichtigen.

Allerdings verlangt die Finanzverwaltung ab dem Jahr 2005 die Abgabe dieser Einnahmen-Überschuss-Rechnung auf einem gesonderten amtlichen Vordruck. Damit dieser leichter elektronisch auf Plausibilität geprüft werden kann.

Buchführungspflicht § 5 EStG

Wenn die oben genannten Grenzen der Einnahmen-Überschuss-Rechnung überschritten werden, besteht Buchführungspflicht. Allerdings erst nach Aufforderung durch das Finanzamt. Bei der Buchführungspflicht muss neben einer Gewinn- und Verlustrechnung, die sich aber im Gegensatz zu der Einnahmen-Überschuss-Rechnung nicht an dem zufälligen Zu- und Abfluss orientiert, sondern nach den in dem betreffenden Jahr entstandenen Erträgen und Kosten.

Das heißt es müssen die Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, evtl. Rückstellungen für bereits eingetretene Kosten bei denen aber noch keine Rechnung vorliegt. Rechnungsabgrenzungsposten sind zu bilden für z. B. vorausbezahlte Versicherungsbeiträge usw. Außerdem ist neben der Gewinn- und Verlustrechnung auch eine Bilanz zu fertigen.

Einkommensteuer (bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften)

Der Gewinn oder Verlust aus Gewerbebetrieb wird zusammen mit den übrigen Einkünften (LuF, V+V, u. a.) besteuert. (Anlage 1 (41.50 Kb), Ermittlung des zu versteuernden Einkommens)

Wenn die Vermietung durch eine Kapitalgesellschaft durchgeführt wird:

Sollte Ausnahmsweise die Vermietung von Gästebetten oder Ferienwohnungen von einer Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH) durchgeführt werden, dann erfolgt die ertragsteuerliche Erfassung der Einkünfte im Rahmen der Körperschaftsteuer. Diese beträgt ab 1.1.2008 grundsätzlich und zwar unabhängig von der Höhe des Gewinnes 15 % (+ Solidaritätszuschlag). Dazu kommt noch die Gewerbesteuer.

Das ergibt eine Steuerbelastung von insgesamt ~ 29 %. Das gilt aber nur, so lange die erwirtschafteten Gewinne in der Kapitalgesellschaft verbleiben.

Werden sie an die Anteilseigner ausgeschüttet, sind sie mit 60 % in die Berechnung des zu versteuernden Einkommens einzubeziehen, wenn die GmbH-Anteile zum Betriebsvermögen gehören.

Bei Anteilen im Privatvermögen gilt ab 1.1.2009 die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 %.

Gewerbesteuer (s.

Anlage 2 (31.00 Kb)

)

Die Gewerbesteuer ist bei allen Unternehmern ab 01.01.2008 keine Betriebsausgabe mehr! Gewerbesteuer bei Kapitalgesellschaften ab 1.1.2008 Auch bei der Gewerbesteuer ergibt sich ein Unterschied in der Besteuerung der Kapi-talgesellschaften gegenüber Einzelpersonen oder Personengesellschaften.

Denn die Gewerbesteuer kann bei Kapitalgesellschaften nicht mit der Ertragsteuer verrechnet werden. Außerdem erhalten die Kapitalgesellschaften den Freibetrag beim Gewerbeertrag in Höhe von 24.500 € p. a. nicht. Die Gesamtsteuerbelastung bei Kapitalgesellschaften beträgt: 15 % Körperschaftsteuer + Soli (5,5 % von 15 % = 0,375 %) + ca. 13 % Gewerbesteuer = ca. 29 % + 18 % (60 % von 30) Einkommensteuerbelastung auf die Ausschüttung (bei einem Steuersatz von 30 %) = 47 % Gesamtbelastung.

Die Steuerbelastung bei Kapitalgesellschaften liegt auch nach der Steuerreform zum 1.1.2008 in der Regel noch deutlich über der der Einzelunternehmen und Personengesellschaften. Durchschnittliche Steuerbelastung bei Landwirten, ca. 30 %.

Zwar kann bei Kapitalgesellschaften die Steuerbelastung durch Gewinnverlagerung an den Anteilseigner z.B. durch Geschäftsführergehalt, Miete, Pacht und Zinsen, gesenkt werden. Dieses ist aber risikobehaftet, denn die Finanzverwaltung prüft bei jeder Betriebsprüfung ob nicht eine verdeckte Gewinnausschüttung (VGA) vorliegt. Wenn ja, werden der Gewinn und die Steuerbelastung wieder entsprechend erhöht.

Begünstigung der nicht entnommenen Gewinne bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften.

Nicht entnommene Gewinne unterliegen auf Antrag ab 1.1.2008 zunächst der Besteuerung in Höhe von 28,25 %.

Bei einer späteren Entnahme müssen diese zusätzlich mit 25 % nach versteuert werden. Dieses Verfahren lohnt sich bei den meisten Landwirten nicht.

Haftungsbeschränkung?

Allerdings tritt der Gesichtspunkt einer Haftungsbeschränkung immer mehr in den Vordergrund.

Wenn also Unternehmer meinen durch die Vermietungstätigkeit Risiken zu unterliegen, die sie durch eine Haftpflichtversicherung nicht ausschließen können und somit sich den Schutz der Haftungsbeschränkung bei Kapitalgesellschaften zulegen zu müssen, würde dies aber mit der eben erwähnten höheren Steuerbelastung einher gehen.

In diesen Fällen ist auch weiterhin die Gründung einer GmbH & Co. KG zu empfehlen, denn diese vereint beide Vorteile. Einerseits die günstige Besteuerung der Personengesellschaften mit der Haftungsbeschränkung der Kapitalgesellschaften

Umsatzsteuerliche Behandlung der Umsätze aus Gewerbebetrieb: Die Umsätze aus Gewerbebetrieb gehören grundsätzlich zur Regelbesteuerung. Da die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen ab 1.1.2007 nun in allen drei Einkunftsarten, Landwirtschaft, Gewerbebetrieb und Vermietung und Verpachtung, gleich ist, werden wir die umsatzsteuerliche Behandlung dieser Umsätze bei der Besteuerung dieser Einkünfte im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft darstellen.

Besteuerung wenn die Einnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören? Die Gewinnermittlung erfolgt wie bei der Besteuerung von gewerblichen Einkünften

Einkommensteuer (Bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften)

Der Gewinn und Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird genauso wie der Gewinn und Verlust bei gewerblichen Einkünften zusammen mit den anderen Einkünften des Unternehmers seinem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen.

Bei Vermietung durch Kapitalgesellschaften

Wenn Kapitalgesellschaften Vermietungen durchführen liegen keine Einkünfte aus V+V, sondern immer nur Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Umsatzsteuerliche Behandlung der Umsätze aus Vermietung und Verpachtung Die Umsätze aus V+V gehören grundsätzlich zur Regelbesteuerung. Da die umsatz-steuerliche Behandlung der Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen ab 01.01.2007 nun in allen drei Einkunftsarten, Landwirtschaft, Gewerbebetrieb und Vermietung und Verpachtung, gleich ist, werden wir diese bei der Besteuerung der Umsätze im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft darstellen.

Steuerliche Behandlung, wenn die Einnahmen zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft gehören? Gewinnermittlung:

Wenn die Einnahmen zu den Einkünften aus LuF gehören, sind sie im Rahmen der landwirtschaftlichen Gewinnermittlung des übrigen landwirtschaftlichen Betriebes mit zu erfassen Gewinnermittlung nach Durchschnittsätzen, § 13a EStG

In diesem Fall sind die Mieteinnahmen zusätzlich zum übrigen 13a-Gewinn als Zuschlag zu erfassen (die darauf entfallenden Betriebsausgaben wie Abschreibung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen usw. können nicht abgezogen werden!!). Das ist zwar ungerecht, aber Rechtens R 130 Abs. 4 EStR. Wem das nicht passt, muss für seinen Betrieb insgesamt auf die Durchschnittsbesteuerung verzichten. Einnahmen-Überschuss-Rechnung (§ 4 Abs. 3 EStG) und Buchführungspflicht § 4 Abs. 1 EStG

In diesem Fall erhöht der Gewinn aus der Vermietungstätigkeit den LuF-Gewinn.

Hier wirken sich im Gegensatz zur Gewinnermittlung nach § 13a EStG die auf die Vermietung entfallenden Betriebsausgaben als Aufwand aus. Ansonsten erfolgt die Gewinnermittlung mit einigen Abweichungen wie beim Gewerbebetrieb.

Einkommensteuer

Bei der Einkommensteuer erhöhen die Einnahmen den landwirtschaftlichen Gewinn und werden zusammen mit den übrigen Einkünften der Einkommensteuer unterworfen (s. auch Ausführungen zur Besteuerung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb).

Wenn die Vermietung durch Kapitalgesellschaften oder einer GmbH & Co. KG erfolgen sollte, liegen keine landwirtschaftlichen Einkünfte vor (Ausnahme eine speziell gestaltete GmbH & Co. KG). Wir brauchen daher an dieser Stelle nicht darauf eingehen.

Umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietungsleistungen

Durchschnittsbesteuerung § 24 UStG Ab 1.1.2007 ist auf die Vermietung von Gästebetten und Ferienwohnungen, auch wenn sie ertragsteuerlich noch zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft gehören, die Durchschnittsbesteuerung nicht mehr anzuwenden, sondern es gilt auch hier die Regelbesteuerung.

Insofern besteht umsatzsteuerlich jetzt kein Unterschied mehr ob die Einnahmen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung, oder zur Landwirtschaft gehören. Kleinunternehmerregelung Bei der Regelbesteuerung ist zunächst zu prüfen, ob die Kleinunternehmerregelung nach § 19 Abs. 1 UStG anwendbar ist. Nach dieser Vorschrift unterliegen die Einnahmen dann nicht der Umsatzsteuer, wenn sie nicht mehr als 17.500 € pro Jahr betragen (Im Vorjahr nicht mehr als 17.500 €, im laufenden Jahr nicht mehr als 50.000 €). Das bedeutet, Unternehmer mit geringen Umsätzen sind nicht mit Umsatzsteuer belastet. Allerdings bezieht sich die Grenze auf den Gesamtumsatz des Unternehmers. Das heißt, wenn derjenige, der die Gästebetten oder Ferienwohnungen vermietet auch den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb betreibt, und seine gesamten Einnahmen die Grenze von 17.500 € übersteigen, was meist der Fall ist, kann er die Kleinunternehmerregelung nicht anwenden.

Gestaltungsempfehlung Falls die Vermietung der Gästebetten oder Ferienwohnungen für sich allein betrachtet diese Grenze nicht überschreiten würde, sollte die Vermietung jemand anders durchführen als derjenige, der den landwirtschaftlichen Betrieb betreibt.

Z.B. ein anderes Familienmitglied wie z. B. Sohn, Tochter, Ehefrau. Wenn diese die o. g. Grenze mit ihren Einnahmen nicht übersteigen, unterliegen sie nicht der Umsatzsteuer. Nachteil: Der Kleinunternehmer kann keine Vorsteuer abziehen! Dies ist nachteilig wenn z.B. ein neues Ferienhaus errichtet werden soll und ein Vorsteuerabzug begehrt wird

(Das wird ertragsteuerlich mehr zum Gewerbe oder zu V+V gehören. Wir wollen die Umsatzsteuergestaltung trotzdem an dieser Stelle darstellen) Möglichkeit: Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung.

Nachteil: Es wird zwar die Vorsteuer erstattet, dafür muss aber auch die 19 %ige Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abgeführt werden.

Vorsicht, Außersteuerliche Auswirkungen bei Verlagerung von Einkünften: Bei der Verlagerung der Einkünfte auf andere Familienmitglieder muss allerdings auch darauf geachtet werden, welche außersteuerlichen Effekte diese Verlagerung verursacht.

Krankenversicherung

Bei der Verlagerung der Einkünfte auf die Ehefrau, sie wären dann bei ihr gewerbliche Einkünfte, da sie ja den landwirtschaftlichen Betrieb nicht betreibt, würde sie aus der beitragsfreien Mitversicherung beim Ehemann herausfallen, wenn sie Einkünfte von mehr als 350 € pro Monat erzielt.

Wenn dies der Fall ist, sollte die Verlagerung auf ein anderes Familienmitglied erfol-gen.

Kindergeld/Bafög!

Wenn die Verlagerung auf Kinder erfolgt, für die noch Kindergeld gezahlt wird oder die vielleicht beim Studium Bafög erhalten, muss geprüft werden ob nicht die Einkommensgrenzen überschritten werden die ihn zum Bezug von Kindergeld oder Bafög berechtigen.

Lösung durch Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Eine oft verwendete Gestaltung ist auch folgende:

Um die Umsätze zwischen der Vermietung und der Landwirtschaft zu trennen, könnte auch für den landwirtschaftlichen Betrieb eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Beispiel zwischen den bisher den landwirtschaftlichen Betrieb betreibenden Ehemann und seiner Ehefrau gegründet werden.

Die Vermietung müsste dann der Ehemann durchführen.

Dadurch wäre eine Trennung erreicht, dem Ehemann sind nur die Einkünfte aus der Vermietung zuzurechnen, denn die Einnahmen aus der Landwirtschaft werden dem eigenen Unternehmer, der GbR, zugerechnet.

Vorteil gegenüber der Verlagerung auf die Ehefrau oder auf ein Kind

Keine nachteiligen Auswirkungen bei der Krankenkasse und auch beim Kindergeld oder Bafög.

Wenn allerdings die Vermietung für sich allein schon mehr als 17.500 € Einnahmen erzielt, ist auch durch eine Aufspaltung eine Kleinunternehmerregelung nicht mehr zu erzielen.

Dann gilt die Regelbesteuerung

Vermietung von Gästebetten Bei der Vermietung von Gästebetten liegt eine so genannte kurzfristige Vermietung vor, so dass eine Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12a UStG nicht gegeben ist, d. h. sie sind steuerpflichtig. Das Gleiche gilt für die Vermietung von Ferienwohnungen.

Außer Ferienwohnungen werden für länger als 6 Monate vermietet. Dann liegt eine steuerfreie Vermietung nach § 4 Nr. 12a UStG vor. Das heißt für die Mieteinnahmen ist keine Umsatzsteuer abzuführen. Die steuerfreien Umsätze berechtigen allerdings dann auch nicht zum Vorsteuerabzug. Wenn also keine langfristige Vermietung vorliegt, unterliegen die Einnahmen der Umsatzsteuer, der Steuersatz beträgt 19 %.

Diese 19 % müssen allerdings nicht gleich an das Finanzamt abgeführt werden, sondern davon kann die so genannte Vorsteuer abgezogen werden.

Die Vorsteuer ist die Umsatzsteuer mit der der Unternehmer im Zusammenhang mit dieser Vermietungstätigkeit belastet ist. Das sind z. B. Anschaffungen von Einrichtungsgegenständen, Bau oder Erweitung von Gebäuden, sowie Reparaturen, Zukauf von Lebensmitteln für die Beköstigung (Frühstück) usw.

Zurechnung der Vorsteuer Die Zuordnung der Vorsteuern kann Probleme bereiten, wenn der landwirtschaftliche Betrieb die Durchschnittsbesteuerung anwendet. Denn dann besteht für die diesem Betrieb zuzurechnenden Vorsteuern kein Vorsteuerabzug.

Die Vermietung unterliegt aber auch bei einem durchschnittsbesteuernden Landwirt jetzt der Regelbesteuerung, so dass dafür die Vorsteuer abziehbar ist.

Also stellt sich die Frage nach der Abgrenzung. Sicherlich werden viele Betriebsausgaben direkt zuzurechnen sein, z. B. Reparatur in einer Ferienwohnung. Wenn aber Kosten sowohl den landwirtschaftlichen Betrieb wie die Vermietungstätigkeit gemeinsam betreffen, müssen die Kosten wie auch die darin enthaltenen Vorsteuern aufgeteilt werden, und zwar nach einem wirtschaftlichen Verhältnis. Die Probleme werden schon beim Lebensmittelzukauf beginnen, wenn mit diesem Zukauf sowohl die eigenen Familienmitglieder wie auch die Gäste verpflegt werden.

Das wird auch andere Kosten betreffen. Diese Aufteilung wird oft schwierig sein.

Innenumsatz: Die Vermietung gehört nun zur Regelbesteuerung. Für die LuF kann aber die Durchschnittsbesteuerung angewendet werden. Wenn nun ein und derselbe Unternehmer beides betreibt und z. B. Naturalien (Eier, Kartoffeln, Milch u.a.) aus der LuF bei der Vermietung also in der Regelbesteuerung verwendet werden liegt ein so genannter Innenumsatz vor. Das heißt, es darf von der Landwirtschaft an die Vermietung keine Rechnung mit Steuerausweis in Höhe von 10,7 % geschrieben werden. Anders wenn zwei Unternehmer vorliegen. Z. B. die LuF wird durch eine Vater/Sohn GbR betrieben, die Vermietung durch den Sohn oder Vater. In diesem Fall kann die GbR, dem Unternehmer der die Vermietung betreibt eine Rechnung mit 10,7 % Umsatzsteuer schreiben, die der "Vermieter" als Vorsteuer abziehen kann. Wenn keine Trennung vorliegt und somit keine Rechnung geschrieben werden kann, könnte trotzdem die auf die Herstellung dieser Naturalien entstehende Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden. Die Berechnung der Vorsteuer und deren Nachweis dürften allerdings schwierig sein.

Rechnungen für den Vorsteuerabzug Als Nachweis für den Abzug der Vorsteuern müssen Rechnungen im Sinne des § 14 UStG vorhanden sein. Bei so genannten Kleinbetragsrechnungen, das sind Rechnungen mit einem Bruttobetrag von nicht mehr als 150 €, gibt es Erleichterungen Anlage 3 (30.50 Kb), Rechnungen die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Wenn solche Rechnungen nicht vorhanden sind, können bei einer Betriebsprüfung die Prüfer die evtl. abgezogenen Vorsteuern wieder zurückfordern.

Vorsteuerdurchschnittssätze § 23 UStG

Wenn keine Rechnungen vorhanden sind oder wenig Vorsteuer angefallen ist, weil nichts investiert wurde, kann die Vorsteuer für bestimmte Gewerbegruppen auch pauschaliert werden. § 23 UStG.

Wenn der Umsatz in diesen Gewerbezweigen im vorangegangenen Kalenderjahr 61.356 € nicht überstiegen hat (hier zählt der landwirtschaftliche Umsatz nicht mit!!).

z. B.

für Fremdenheime und Pensionen 6,7 % des Umsatzes, für Gast- und Speisewirtschaften 8,7 % des Umsatzes

Beispiel: 5 vermietete Gästebetten (gehört noch zur LuF aber zur Regelbesteuerung) 150 Vermietungstage x 30 € (incl. Frühstück) = Einnahmen p. a. 22.500 € daraus 19 % USt. = Umsatz 18.907 € USt. 3.593 € ./. Vorsteuer nach § 23 UStG 6,7 % von Umsatz 18.907 € USt. 1.267 € = Zahllast an das Finanzamt 2.325 €

Wenn keine Rechnungen mit Vorsteuerausweis vorliegen, kann sich mit dem § 23 UStG in diesem Fall ein Steuervorteil von 1.267 € p. a. gesichert werden.

Anwendung der Durchschnittssätze nach § 23 UStG bei gewerblicher Vermietung

Wenn zusätzlich zu der Vermietung der Gästebetten neben dem Frühstück auch eine weitere Hauptmahlzeit gewährt wird stellt sich die Frage, welcher Durchschnittssteuersatz (6,7 oder 8,7 %) anzuwenden ist. Nach R 261 Abs. 2 UStR ist der Durchschnittssatz von 6,7 % für Fremdenheime und Pensionen nur dann anzuwenden, wenn nicht darin andere Umsätze von mehr als 25 % enthalten sind.

Wenn z. B. die Verpflegung der Gäste mehr als 25 % des Pensionspreises ausmacht, kann für die Verpflegung der Durchschnittssteuersatz von 8,7 % angewendet werden. Das heißt, die Einnahmen müssen aufgeteilt werden in Einnahmen für die Übernachtung und Einnahmen für die Verpflegung. Die Umsätze aus den Einnahmen für die Übernachtung rechtfertigen einen Vorsteuerdurchschnittssatz von 6,7 %, die für die Verpflegung von 8,7 %.

Werden die 25 % Fremdumsatz nicht überschritten, gilt der einheitliche Satz für Fremdenheime und Pensionen von 6,7 %.

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass das Frühstück kein Fremdumsatz ist, denn es gehört üblicherweise zur Übernachtung. Bindungsfrist für die Anwendung des § 23 UStG Der Unternehmer kann die Durchschnittssätze beim Finanzamt bis zur Unanfechtbarkeit seiner Steuerfestsetzung beantragen. Das heißt, bis ein endgültiger Steuerbescheid vorliegt. Wird dieser aber für ein Kalenderjahr, z. B. 2006 beantragt, dann kann der Unternehmer zwar bereits 2007 wiederum bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung für 2007 erklären, dass er wieder zur normalen Besteuerung zurückkehren will, hat er dieses aber für 2007 getan, kann er erst in 5 Jahre wieder die Durchschnittssätze beanspruchen.

Anwendung des § 23 auf Einkünfte aus LuF Zwar nimmt der Abschn. A III des § 70 UStDV nur Bezug auf Gewerbebetriebe, von Landwirtschaft ist hier nichts genannt. Ich meine aber, dass § 23 in der LuF anwendbar ist, wenn die Vermietung (5 Betten) noch zur LuF gehört, aber die Regelbesteuerung angewendet werden muss und gleiche Umsätze vorliegen wie in den genannten Gewerbebetrieben.

Änderung der Verhältnisse nach § 15a UStG Wenn die Vermietung der Gästebetten bis zum 31.12.2006 noch zur Durchschnittssatzbesteuerung gehörte, und jetzt ab 1.1.2007 die Regelbesteuerung anzuwenden ist, liegt eine Änderung der Verhältnisse im Sinne des § 15a UStG vor.

Das bedeutet, wenn bis zum 31.12.2006 für diese Vermietung Wirtschaftsgüter angeschafft wurden, war bisher ein Vorsteuerabzug nicht möglich. Diese noch nicht abgezogene Vorsteuer kann sich der Unternehmer unter bestimmten Umständen noch vom Finanzamt erstatten lassen.

Wurden z. B. Gebäude oder Gebäudeteile innerhalb der letzten 10 Jahre errichtet, kann sich der Unternehmer die Vorsteuer mit je 1/10 pro Jahr zurückerstatten lassen.

Beispiel:

Bau Gebäude, Fertigstellung 31.12.2001

Frist für die Korrektur 10 Jahre, davon sind 5 Jahre vergangen, deshalb ist für 5 Jah-re, von 2007 bis 2011 jeweils pro Jahr 1/10 der damals gezahlten Vorsteuer zu er-statten. Bewegliche Wirtschaftsgüter

Bei beweglichen Wirtschaftsgütern z. B. Einrichtungen, beträgt die Frist 5 Jahre und die Korrektur pro Jahr 1/5. Beispiel:

Anschaffung 31.12.2004, Vorsteuer 3.000 €, zu erstatten 2007, 2008 und 2009 jeweils 1/5 von 3.000 € = 600 € Die Korrektur nach § 15a UStG gilt ab 1.1.2005 auch für Umlaufvermögen (z. B. Heizöl) und sonstigen Leistungen wie z. B. Fassadenanstrich für das Gebäude. Der Zeitraum für den Fassadenanstrich richtet sich nach dem des Gebäudes (10 Jahre). Beim Heizöl gibt es keinen Zeitraum sondern es richtet sich danach wann das Heizöl verbraucht wurde.

Wenn also Umlaufvermögen während der Durchschnittsbesteuerung angeschafft wurde und ein Vorsteuerabzug nicht möglich war, dieses aber während der Regelbesteuerung verbraucht wird, kann die Vorsteuer noch abgezogen werden.

Allerdings müssen die Grenzen des § 44 UStDV berücksichtigt werden. Danach ist eine Korrektur der Vorsteuer nicht möglich, wenn die Vorsteuer pro Wirtschaftsgut nicht mehr als 1.000 € betrug.

Ein Wirtschaftsgut ist jeder einzelne Zukauf, jedes einzelne Rechtsgeschäft.

Betrug die Vorsteuer pro Wirtschaftsgut nicht mehr als 2.500 € ist die Korrektur nicht pro Jahr, sondern erst am Ende des Korrekturzeitraumes insgesamt durchzuführen.

Aufzeichnungs- und Steuererklärungspflichten

Durchschnittsbesteuernde Landwirte brauchen in der Regel keine Umsatzsteuererklärung beim Finanzamt abgeben. Wenn sie aber nun die o. beschriebenen Vermietungen durchführen, müssen sie dafür die Umsätze, die Umsatzsteuer und ihre Vorsteuern erklären.

Dazu ist es notwendig, Umsatzsteuervoranmeldungen und eine Umsatzsteuerjahreserklärung abzugeben.

Eine Umsatzsteuervoranmeldung ist erforderlich: monatlich, bei so genannten neuen Unternehmern.

Das heißt, wenn die Vermietung von einem Unternehmer durchgeführt wird, der mit seinem Unternehmen beginnt.

Das wäre z. B. der Fall, wenn die Vermietung der Ferienwohnungen vom übrigen Betrieb abgespalten wird. Dann wäre die Vermietung z.B. durch die Ehefrau oder durch ein Kind, ein neuer Unternehmer der die Umsatzsteuervoranmeldung monatlich abgeben muss.

Wenn der Vermieter schon bisher landwirtschaftlicher Unternehmer war, gelten nach § 18 UStG folgende Fristen, sie richten sich nach der Zahllast des letzten Jahres:

weniger als 512 € Jährlich nur eine Umsatzsteuererklärung

von 512 - 6.136 € vierteljährliche Voranmeldungen und jährlich eine Umsatzsteuererklärung

über 6.136 € monatliche Voranmeldungen und jährlich eine Umsatzsteuererklärung

Abgabefrist für die Voranmeldungen ist der 10. Tag nach Ablauf des Voranmeldungszeitraumes.

Z.B. für das 1. Vierteljahr der 10. April

Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder einen an diesem Ort gesetzlichen Feiertag, dann endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.

Fristverlängerung

Für die Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung kann eine Fristverlängerung um 1 Monat gewährt werden.

Bei monatlicher Voranmeldung muss dafür eine so genannte Sondervorauszahlung zu Beginn des Jahres (1/11 der letzten Jahressteuerschuld) entrichtet werden.

Für Vierteljahreszahler ist für eine Fristverlängerung keine Vorauszahlung notwendig.

Die Aufzeichnungspflichten richten sich wie bei den übrigen Regelbesteuerern nach § 22 UStG

Aufzeichnung der Umsätze nach Steuersätzen und steuerfreien getrennt. Aufzeichnung der Vorsteuerbeträge Aufzeichnung der Bemessungsgrundlage für die Korrektur der Vorsteuer nach § 15a UStG Aufzeichnung des Eigenverbrauchs, usw. Schätzung der Besteuerungsgrundlagen

Wenn die Umsätze bei "Ferien auf dem Bauernhof" nicht aufgezeichnet werden, oder die Aufzeichnungen unvollständig sind, kann die Finanzverwaltung die Umsätze und den Gewinn schätzen.

Berechnung s. Anlage 4 (30.00 Kb)

Zusammenfassung

Wir sehen also, dass bei "Ferien auf dem Bauernhof" doch beträchtliche steuerliche Fragen auftreten, bei denen genau überlegt werden muss wie vorgegangen wird, damit es bei einer möglichst niedrigen Steuerbelastung bleibt.

Die bürokratischen Hürden wie Aufzeichnungspflichten und Steuererklärungspflichten sind auch nicht so einfach zu nehmen.

Dazu wird man sich in der Regel einer fachkundigen Hilfe bedienen müssen.

Ab 1.1.2007 ist zu beachten, dass auch bei durchschnittsbesteuernden Landwirten die Vermietung von Gästebetten und Ferienwohnungen zur Umsatzsteuer-Regelbesteuerung gehört und wenn kein Kleinunternehmer vorliegt, eine Umsatzsteuerbelastung entstehen kann. Außerdem müssen die Steuererklärungs- und Aufzeichnungspflichten erfüllt werden.