A usgediente Wirtschaftsgebäude müssen nicht leer stehen, denn in vielen Fällen ist eine Umnutzung rechtlich mög-lich. Allerdings und das wird vielfach ver-gessen ist fast jede Nutzungsänderung von Gebäuden genehmigungspflichtig. Liegt der Betrieb im Bereich eines Be-bauungsplanes, so regelt dieser, welche Umnutzung zulässig ist. Für die Landwirt-schaft gelten damit die gleichen Bedin-gungen wie für andere Bauinteressenten. Aber auch im unbeplanten Innenbe-reich einer Ortschaft gilt das Prinzip: Die neue Nutzung des Gebäudes muss zur Umgebung passen. Die Beurteilung sol-cher Vorhaben im Bereich eines Bebau-ungsplanes oder im unbeplanten Innen-bereich wird deshalb als weniger proble-matisch angesehen (siehe Kasten auf Sei-te 40). Die meisten Hofstellen befinden sich aber im Außenbereich. Dieser soll vom Grundsatz her für Natur, Landschaft und Erholung freigehalten werden. Erlaubt ist deshalb nur die so genannte privilegierte Nutzung: Dazu zählen Land- und Forst-wirtschaft. Wenn Gebäude im Außenbereich nicht (mehr) für die landwirtschaftliche Pro-duktion genutzt werden, ist eine Ausnah-megenehmigung notwendig. Die Voraus-setzungen dazu sind gege-ben, wenn die neue Nut-zung eine direkte Bezie-hung zur landwirtschaft-lichen Produktion hat oder der Betrieb einen Teil der Produktion aufge-geben hat und das Gebäu-de anders nicht mehr sinn-voll genutzt werden kann. Auch für Denkmäler oder andere kulturlandschafts-prägende Gebäude sind Ausnahmen vorgesehen. Ausnahmen im Außenbereich Wenn die neue Nutzung im Außenbereich in ei-ner engen Beziehung zur landwirtschaftlichen Pro-duktion steht, kann sie als privilegiertes Vorha-ben mitgezogen wer-den. Die Selbstvermark-tung ist beispielsweise auf der Hofstelle zulässig. Wer allerdings ausschließ-lich zugekaufte Produkte im geplanten Hofladen vermarkten will, kann diese Ausnahmeregelung nicht für sich geltend machen. Ähnlich verhält es sich bei Gebäu-deumnutzungen, um Ferien auf dem Bau-ernhof anbieten zu können. Hier steht das Erleben der landwirtschaftlichen Produk-tion, des Lebens auf dem Bauernhof, und auch das Mitmachen im Vordergrund. Wer seine Wirtschaftsgebäude im Außen-bereich dagegen zu einer normalen Gaststätte oder sogar zu einer Hotelanlage umbauen will, kann dies nicht mit der Bin-dung an die landwirtschaftliche Produktion begründen. Mehr Möglichkeiten bei teilweiser Betriebsaufgabe Weitere Ausnahmen gibt es im Außen-bereich, wenn einzelne Betriebszweige oder die gesamte Produktion aufgegeben werden. Da für die Gebäude weiterhin Kosten für Instandhaltung und Versiche-rung anfallen, muss es auch eine Möglich-keit der Nutzung geben. Ein Bezug zur landwirtschaftlichen Produktion ist dann nicht mehr notwendig. Folgende Bedin-gungen sind aber zu beachten: Die äußere Gestalt des Gebäudes muss im Wesentlichen erhalten bleiben. Aber auch wenn das vorhandene Gebäude nur als Hülle dient und der Umbau ansonsten einem Neubau entspricht, wird keine Ge-nehmigung erteilt. Das Gebäude muss auf der Hofstelle stehen. Eine Feldscheune außerhalb darf beispielsweise nicht zu Wohn- oder Ge-werberäumen umgenutzt werden. Außerdem muss das Gebäude vor dem 27.08.1996 bereits privilegiert, also für den landwirtschaftlichen Zweck, er-richtet worden sein. Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung darf nicht länger als sieben Jah-re zurückliegen. Der Nachweis kann unterschiedlich erfolgen. Es können der Zeitpunkt der Flächenverpachtung, der Verkauf der betroffenen Viehbestände oder andere Kriterien maßgebend sein. Wer allerdings einen neuen Stall gebaut hat und deshalb den alten nicht mehr braucht, kann von dieser Ausnahmerege-lung keinen Gebrauch machen. Zusätzliche Bedingungen sind bei der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zu beachten. Erlaubt sind maximal drei zu-sätzliche Wohneinheiten auf der Hofstel-le. Allerdings dürfen zusätzlich eine Woh-nung für die Betriebsleiterfamilie, den Al-tenteiler und einen Mitarbeiter vorhan-den sein. Eine Nutzungsänderung wegen teil-weiser oder vollständiger Betriebsaufgabe kann allerdings nur einmal genehmigt werden. Nicht erlaubt ist es, eine Scheune auf der Hofstelle zunächst in einen ge-werblichen Betrieb und mehrere Jahre später in Wohnungen umzunutzen. Auch eine erneute Nutzung für die landwirt-schaftliche Produktion ist in der Regel nicht mehr möglich. Andererseits genießt eine ge-nehmigte Nutzungsänderung dauerhaften Bestandsschutz. Dies schließt auch weitere bauliche Maßnahmen mit ein. Beispielsweise kann zusätzlich geschaffener Wohnraum auch erweitert werden. Und Ge-werberäume können den sich ändernden Anforderungen angepasst und erweitert wer-den. Aber solche Erweiterun-gen sind natürlich begrenzt, damit beispielweise aus einer geringfügigen gewerblichen Nutzung kein Großbetrieb entsteht. Vorteile für Denkmäler und Quasi-Denkmäler Weitaus größerer Spielraum ergibt sich für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder als ein das Bild der Kultur-landschaft prägendes Gebäude angese-hen werden können. Der Status Bau-denkmal ist gegeben, wenn eine Eintra-gung bei der zuständigen Unteren Denk-malbehörde vorliegt. Ein Gebäude, das die Kulturlandschaft prägt und von daher erhaltenswert ist, muss nicht als Denkmal eingetragen sein. Allerdings muss es sich um ein Gebäude mit einem besonderen Prädikat han-deln. Zu entscheiden haben darüber die Baubehörden, die ihrerseits aber auch prüfen müssen, ob nicht doch die Denk-maleigenschaft vorliegt. Als kulturlandschaftsprägende Gebäu-Hofstelle de werden beispielsweise häufig Fach-werkgebäude angesehen. Aber auch Ge-bäude, die durch ihre besondere Lage, z. B. auf einer Anhöhe, weit sichtbar das Bild der Kulturlandschaft prägen, können diesen Status erhalten. Die Gesellschaft hat ein hohes Interesse daran, Denkmäler und sol-che Gebäude mit Prädikat zu erhalten. Deshalb wer-den besondere Zugeständ-nisse an eine Nutzungsän-derung gemacht. Wichtig ist jedoch, dass die Iden-tität des Gebäudes ge-wahrt bleibt. Besonders interessant ist die Tatsache, dass für solche Gebäude die An-zahl zusätzlicher Wohn-einheiten im Außenbe-reich nicht beschränkt ist. Bei größeren Gebäuden und gesicherter Erschlie-ßung können auch deut-lich mehr als drei Wohn-einheiten entstehen. Auch darf das Gebäude schon aufgegeben sein und die letzte Nutzung mehr als sieben Jahre zurücklie-gen. Das Bauwerk selber muss aber noch vorhanden sein, denn ein Wiederaufbau oder die Restaurierung von völlig verfal-lenen Objekten ist nicht zulässig. Grundvoraussetzung für alle Nut-zungsänderungen ist die gesicherte Er-schließung. Werden zusätzliche Wohnein-heiten oder eine gewerbliche Nutzung im Außenbereich installiert, führt das zu er-höhter Verkehrsbelastung und zusätz-lichen Abwassermengen. Dies kann zu er-heblichen Aufwändungen, wie Sicherung der Abwasserentsorgung oder eine ver-kehrstechnische Erschließung, führen. Fazit Eine Umnutzung landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude ist in vielen Fällen ge-nehmigungspflichtig. In jedem Einzelfall müssen die Baugenehmigungsbehörden die Voraussetzungen für eine Umnutzung prüfen. Betroffene Landwirte sollten die Initi-ative ergreifen und frühzeitig den Kontakt zu Beratern und Baugenehmigungsbehör-den suchen. Eine professionelle Vorstel-lung der eigenen Pläne ist dabei genauso wichtig wie die Kompromissfähigkeit bei baurechtlichen Bedenken.