Windflächen werden knapp. Aber wenn sich Landeigentümer zusammentun, lassen sich Gewinnchancen und Risiken für alle optimieren. Wege dorthin zeigen Rechtsanwalt Volker Henties, Helmstedt und Unternehmensberater Cord Amelung, BB Göttingen.
Das Filetstück besteht einfach nur aus Land und Wind: Keine Bebauung in der Nähe, kein Schutzgebiet, der nächste Windpark weit genug entfernt, keine Kulturdenkmäler oder Flughäfen – das ist die ideale „Weißfläche“, nach der sich die Windkraftprojektierer die Finger lecken. Doch diese freien Flächen werden im dichtbesiedelten Deutschland immer rarer. Für Landeigentümer, die eine eventuell für Windenergie geeignete Fläche haben, ist deshalb jetzt ein guter Zeitpunkt, aktiv zu werden.
Selbst Initiative ergreifen!
Was viele nicht wissen: „Weißflächen“ gibt es nicht nur in ausgewiesenen Windvorranggebieten, immer öfter werden aufgrund der ehrgeizigen Ausbauziele der Bundesländer auch Flächen außerhalb der Vorrangzonen freigegeben.Sie müssen aber nicht zwangsläufig auf die Ausweisung durch die Gemeinde warten – Sie können auch selbst eine Anfrage starten. Entweder Sie suchen sich einen Windparkbetreiber, der dies für Sie durchführt, oder Sie starten eine Anfrage mit Ihrem Berater. Achten Sie darauf, dass dieser den Antrag für Sie unverbindlich stellt und Sie unabhängig bleiben.
Ist ein Windpark möglich, empfehlen wir: Schließen Sie sich schnell mit den umliegenden Flächeneigentümern zusammen! Nur so lässt sich der Gewinn über die ganze Fläche maximieren. Und nur wenn Sie sich einig sind, können Sie schnell genug vorankommen. Denn durch die großen Mindestabstände zwischen den Windparks können sich Windparkprojekte auch gegenseitig ausbremsen.
Welche Vermarktungstrategie?
Hohe Gewinnchancen rechnen sich viele durch den Aufbau eines Bürgerwindparks aus, die sich im windreichen Norden Deutschlands mit gutem Erfolg durchgesetzt haben (siehe top agrar 11/2010, Seite 92 und Energiemagazin 3/11, S. 36).Es kann aber auch gute Gründe dafür geben, die Flächen „nur“ zu verpachten. Denn wer selbst investiert, trägt auch ein Risiko. Unabhängig davon, ob sie selbst betreiben oder an einen externen Betreiber verpachten wollen, empfehlen wir den Landeigentümern, einen Flächenpool zu gründen, um von der Windenergie gemeinschaftlich zu profitieren. Die Vorteile:
- Im Flächenpool lässt sich der Maximalertrag aus der Fläche herauskitzeln, weil die Windparkplaner die Anlagen ohne Rücksicht auf Grundstücksgrenzen optimal verteilen können (siehe Übersicht Seite 46).
- Sie vermeiden Neiddiskussionen, denn über einen einheitlichen Pachtvertrag werden alle Flächeneigentümer in dem ganzen Projektgebiet finanziell beteiligt.
- Der Betreiber hat es nur mit einem Gegenüber zu tun. Das spart Zeit und Geld, das in die Rendite fließen kann.
- Windparkprojektierer können keine „Keile“ in die Dorfgemeinschaft treiben, um günstig an Flächen zu kommen. Teilweise werden gezielt einzelne Landwirte zur Unterschrift bewegt, was den übrigen Windpark massiv beeinträchtigen kann. Im Umlauf sind auch Verträge, die zunächst suggerieren, dass jeder Unterzeichner einen Anlagenstandort bekommt. Letztendlich wird es vielleicht aber „nur“ eine Kabeltrasse. Ein Flächenpool sorgt dafür, dass nicht nur einige wenige, sondern alle gerecht beteiligt sind.
Welche Rechtsform?
Auch ein Flächenpool braucht eine rechtliche Verfassung, wie z. B. eine- Innengesellschaft: Sie kann nur in Form einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gegründet werden. In einer Innengesellschaft verabreden sich die Teilnehmer zu einer gemeinsamen Vorgehensweise. Die GbR nimmt aber nicht am Rechtsverkehr teil und schließt keine Verträge ab. Sofern Sprecher gewählt werden, treffen diese keine verbindlichen Vereinbarungen, sondern bereiten nur die Absprachen mit dem Betreiber vor. Jeder Grundeigentümer schließt dann individuell einen Vertrag gleichen Inhalts mit dem Betreiber ab.
Anzuraten ist dies nur für kleinere Flächenpools mit relativ wenigen Mitgliedern. Alternativ gibt es die
- Außengesellschaft: Das kann sowohl eine GbR als auch eine Körperschaft wie die GmbH & Co. KG sein. Die Außengesellschaft wählt einen bevollmächtigten Vertreter. Die Funktion der Außengesellschaft kann unterschiedlich weit reichen: Teilweise ist z. B. die GbR nur Dienstleister, der die Verhandlungen für die Eigentümer übernimmt. Jeder schließt dann individuell den Vertrag alleine ab. Es besteht aber auch die Möglichkeit, alle Flächen zur Windkraftnutzung in die GbR einzubringen und über einen Vertrag an den Windparkbetreiber zu verpachten. Allerdings birgt die GbR aus Haftungssicht auch Risiken. Im Ernstfall ist letztendlich oft der Solideste der „Gekniffene“.
Statt der GbR-Außengesellschaft bietet sich deshalb auch an, eine GmbH & Co. KG zu gründen. Vorteil ist hier die Haftungsbegrenzung, die allerdings mit einem erhöhten Gründungs- und Verwaltungsaufwand bezahlt werden muss. Ein Beispiel für mögliche Haftungsprobleme: Beim Fundamentbau stellt sich heraus, dass das Windrad wegen Erdkabeln oder Schuttablagerungen doch nicht an optimaler Stelle stehen kann. Wer übernimmt dann den Schaden?
Drehen Sie den Spieß um …
Meist gründet sich der Flächenpool, wenn die Windparkfläche feststeht. Vertreter des Flächenpools sind oft einige Flächeneigentümer zusammen mit einem Rechtsanwalt und/oder Berater, der die Wirtschaftlichkeit des Windparks genauso be-urteilen können sollte wie die Investoren.Am besten warten Sie nicht auf Angebote für die Fläche, sondern „drehen den Spieß um“: Schreiben Sie Poolfläche und Nutzungsverträge am besten selbst aus!
Die eingehenden Angebote sind besser vergleichbar, denn zur Ausschreibung gehört auch ein Bieterpapier, das Ihre unverhandelbaren Positionen enthält. Das können z. B. Sicherheiten für Pachtzahlung und Rückbau sein, aber auch die Übernahme aller Kosten, die für den Eigentümer entstehen. Weitere wichtige Punkte finden Sie in top agrar 10/2011, S. 42. Ist das Bieterpapier fertig, schicken Sie es an seriöse Windparkbetreiber. Danach beginnen Verhandlungen mit den 2 bis 3 besten Anbietern.
Um den Spielraum vor allem bei der Pachthöhe richtig einschätzen zu können, sollten Sie unbedingt auf einem Windgutachten eines unabhängigen vereidigten Büros bestehen. So können Sie selbst mithilfe Ihres Beraters die Wirtschaftlichkeit des Parkes und damit die „zahlbare“ Pacht ermitteln, was ein gutes Argument für die Verhandlungen ist!
Wie die Pacht verteilen?
Kernthema für die Flächeneigentümer ist die Aufteilung der Gesamtpacht, die sie in der Poolvereinbarung festschreiben. Zur Gesamtpacht ein Beispiel: Eine Windenergieanlage verkauft pro Jahr 7 Mio. kWh für je 9,2 Cent/kWh, nimmt also 644 000 € jährlich ein. Sind 7 % davon als Pacht vereinbart, wären das 45 080 € pro Jahr. Die Mindestpacht läge z.B. bei 80 % dieses Betrages, also sind in jedem Fall 36 064 € zu verteilen. Relativ verbreitet dafür ist folgendes Modell: Die Besitzer der Anlagenstandorte erhalten 10 bis 20 % der Pachtsumme. Die restlichen 80 bis 90 % teilen sich die Flächenbesitzer im Windpark, je nach Größe der eingebrachten Fläche. Für Zuwegungen, Wegerechte, Leitungs- und Kabeltrassen sowie Deckungsbeitragsausfälle während des Baus gibt es in der Regel Extrageld.In der Praxis zeigt sich, dass der Pachtanteil für den Anlagenstandort nicht zu hoch ausfallen sollte: Je mehr Geld er bringt, desto größer ist das „Gerangel“ darum, auf wessen Fläche die Anlage letztendlich steht. Damit sinkt aber die Chance auf eine „windoptimale“ Aufstellung der Räder, die durch die verbesserte Wirtschaftlichkeit allen zugute kommt!
Gibt es im Flächenpool wenige Grundstückseigentümer, ist in der Praxis oft zu beobachten, dass diese für die Anlagenstandorte anteilig etwas mehr erhalten.
