Die Möglichkeiten für Stallneubauten schwinden. Warum also nicht einen Stall pachten? top agrar zeigt, worauf Sie achten sollten und wie hoch die Pacht sein darf.
Langwierige Genehmigungsprozesse, Bürger-Proteste, Raumordnungsverfahren, Verbot gewerblicher Ställe, Abluftfilterpflicht – es gibt inzwischen viele Gründe, warum ein Stallneubau nicht mehr oder nur sehr schwer möglich ist.
Höchste Zeit also darüber nachzudenken, einen frei werdenden Stall im Rahmen einer Pacht weiterzunutzen. Kurz- oder mittelfristig kann das eine sinnvolle Möglichkeit sein, den eigenen Betrieb zu erweitern. Wer pachtet statt neu zu bauen, hat zudem den Vorteil, dass die Festkosten nicht auf „Neubauniveau“ wachsen. Das ist gerade dann sinnvoll, wenn noch hohe Restschulden zu tilgen sind oder die Liquidität durch Investitionen stark gefährdet werden könnte.
Gerade jetzt nimmt das Angebot an frei werdenden Ställen zu. Denn aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen (Gruppenhaltungspflicht tragender Sauen, 18 mm-Schlitzweiten in der Mast) haben in den letzten Monaten etliche Schweinehalter das Handtuch geworfen. Und auch ein fehlender Hofnachfolger führt dazu, dass Sauen- oder Mastställe frei werden. Die Verpachtung kann dann einen Beitrag zur Einkommenssicherung des Stallbesitzers leisten. Möglicherweise ist die Kapitalrendite sogar besser, als wenn dieser die Ställe selbst weiterbewirtschaften würde.
Für Ferkelerzeuger, die ins Geschlossene System wachsen wollen, gibt es jetzt vielleicht auch die Möglichkeit, einen Maststall zu pachten. Auch Sauenhalter, deren Flatdeck aufgrund steigender Leistungen aus allen Nähten platzt, können freie Ferkelaufzuchtplätze in leer stehenden Sauenställen zupachten.
Klärungsbedarf:
Bevor man einen Stall pachtet, gibt es einiges zu klären. Ist der Stall überhaupt noch gesetzeskonform? Oder müssen Investitionen getätigt werden, z.B in neue Mastspalten? Was außerdem zu bedenken ist, steht in der Checkliste auf Seite S 23.Letztlich hängt von all den in der Checkliste aufgeführten Punkten ab, wie viel Pacht man überhaupt bezahlen kann und möchte. Pauschale Empfehlungen für einen Pachtpreis gibt es damit allerdings nicht. Er muss immer betriebsindividuell zwischen Pächter und Verpächter ausgehandelt werden. Denn jeder Fall ist anders gelagert.
In der Praxis haben sich zwei Bezahlsysteme etabliert: Die Pacht kann entweder je Tierplatz oder pro erzeugtem Schwein bezahlt werden. Füttert und betreut der Verpächter die Tiere, kann eine Pachtzahlung je erzeugtem Tier sinnvoll sein. Denn neben seinem Arbeitslohn hat der Stallbesitzer so einen zusätzlichen Ansporn, gute Leistungen zu erzielen.
Die Pachtzahlung kann entweder erfolgsunabhängig oder erfolgsabhängig erfolgen. Bei der Ermittlung eines erfolgsunabhängigen, das heißt jährlich festen Pachtpreises orientiert man sich am Erlös und an den Kosten. Für die Berechnung sollte man die durchschnittliche Direktkosten freie Leistung (DkfL) der letzten drei Jahre zugrunde legen. Dazu werden vom Erlös die variablen Kosten abgezogen. Im zweiten Schritt wird dann von der DkfL der Lohnansatz, das Umlaufvermögen, die Kosten für getätigte Investitionen und die Gemeinkosten z. B. für Versicherungen und Buchführung, abgezogen.
Weil die Leistungen im Pachtstall, z.B. aufgrund der älteren Bausubstanz, auch niedriger ausfallen können, und weil die Betreuung durch die Entfernung schwieriger ist, zieht man von dieser berechneten „Schmerzgrenze“ noch einen Risikoabschlag von 5 bis 10 % ab und erhält so den für den Pächter maximal zahlbaren Pachtpreis.
Erfolgsabhängige Pacht:
Alternativ kann die Pacht aber auch ein festgelegter Prozentsatz von der im Wirtschaftsjahr erzielten DkfL sein. In diesem Fall wird die Pacht erfolgsabhängig gezahlt. Dieser Prozentsatz kann z. B. für die gesamte vereinbarte Pachtdauer gelten. Für die Berechnung der DkfL kann man entweder die betriebseigene heranziehen oder die durchschnittliche DkfL, die z. B. die in Arbeitskreisen organisierten Betriebe erzielt haben.Wie man den Prozentsatz und damit den erfolgsabhängigen Pachtpreis berechnet, zeigen die beiden Übersichten, die anhand des „Stallpacht-Rechners Schweine“ von Dr. Volker Segger von der LEL Schwäbisch Gmünd erstellt wurden.
Dazu ein Beispiel: Ferkelerzeuger Müller kann in 7,5 km Entfernung zu seinem Stammbetrieb einen Mastschweinestall mit 950 Plätzen pachten. Da er flächenmäßig gut ausgestattet ist, ist eine drohende Gewerblichkeit kein Thema. Auch die Gülle kann er selbst komplett verwerten. Allerdings liegen im Stall noch alte 21-mm-Spalten, die Müller durch gesetzeskonforme 17-mm-Spalten ersetzen muss. Dafür fällt eine Investitionssumme von 20 000 € an.
Bei ungünstigen Marktbedingungen rechnet Müller mit einer DkfL von 40 € je Stallplatz und Jahr. Bei mittleren Verhältnissen setzt er 60 € und bei günstigen 80 € an (siehe Übersicht 1, Seite S 23). Zuzüglich des Güllewertes und abzüglich aller Kosten sowie inklusive eines Risikoabschlages errechnet Müller einen maximalen Pachtpreis von 10 € (ungünstig) bzw. 26 € (mittel) bzw. 42 € (günstig) je Platz und Jahr. Müller kann also bei einer DkfL von 60 € einen maximalen Pachtpreis von 26 € je Platz und Jahr zahlen. Das entspricht 43 % der DkfL.
Was passiert, wenn man diese 43 % auch auf die ungünstigen und günsti-gen Marktbedingungen überträgt, zeigt Übersicht 2. Bei einer DkfL von 40 € muss Müller 17 € Pacht je Platz zahlen (40 € x 43 %), bei 60 € DkfL sind es 26 € (60 € x 43 %)und bei 80 € liegt die Pacht bei 34 € je Platz (80 € x 43 %).
Bei mittleren Marktbedingungen summiert sich die Pacht im Jahr auf 24 700 €. Müller zahlt dann einen monatlichen Abschlag von 2 058 €.
Regina Kremling
