Frage: Ich habe eine Teichanlage mit 8.000qm Grundstück und 1500qm Wasserfläche zum Kauf angeboten bekommen. Jetzt habe ich Angst, dass die Untere Naturschutzbehörde ihr Vorkaufsrecht ausüben will, wenn sie erfährt, dass die Anlage zum Verkauf steht.
In einem Beitrag aus der top agrar im Jahr 2010 steht folgendes:
„Ebenfalls denkbar ist, dass Sie die Fläche gar nicht kaufen, sondern mit dem „Verkäufer“ eine GbR gründen und der „Verkäufer“ das Grundstück in die GbR einbringt. Anschließend kann der „Verkäufer“ erst den Gesellschaftsanteil und dann die Fläche auf Sie übertragen.
In diesem Fall scheitert das Vorkaufsrecht der Naturschutzbehörde daran, dass das Grundstück gar nicht verkauft wurde. Das ist die rechtlich sauberste, aber auch die teuerste Lösung. So muss zum Beispiel zweimal die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.“ Ist dies auch heute noch gültig/ratsam? Oder gibt es andere (einfachere, bessere und günstigere) Möglichkeiten?
Antwort: Davon ausgehend, dass sich die Ihnen zum Kauf angebotene Teichanlage im Freistaat Bayern befindet, gilt in Ihrem Fall neben dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) auch das Bayerische Naturschutzgesetz (BayNatSchG).
Zum Vorkaufsrecht findet sich dort eine Regelung in Art. 39 BayNatSchG. Danach steht dem Freistaat Bayern sowie den Bezirken, Landkreisen, Gemeinden und kommunalen Zweckverbänden Vorkaufsrechte zu beim Verkauf von Grundstücken, auf denen sich oberirdische Gewässer einschließlich von Verlandungsflächen […] befinden oder die daran angrenzen […]. An der hier zum Verkauf stehenden Teichanlage hat der Freistaat Bayern bzw. seine Behörden demnach ein Vorkaufsrecht.
In dem top agrar-Beitrag aus dem Jahre 2010 wird das Modell einer Grundstücksübertragung im Rahmen einer GbR-Gründung als mögliche Umgehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts dargestellt.
Dies mag in einigen deutschen Bundesländern ein zulässiges und auch praktikables Modell sein, ist jedoch im Freistaat Bayern durchaus problematisch.
Denn nach Art. 39 Abs. 1 S. 2 BayNatSchG gilt, dass das Vorkaufsrecht auch bei Vertragsgestaltungen eingreift, die in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen. Grundlage der Beurteilung, ob Vertragsgestaltungen einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und nach Treu und Glauben den Vorkaufsfall auslösen, bildet die Gesamtheit der geschlossenen Vereinbarungen (OLG München, RNotZ 2016, 36 m. w. N.). Dies gilt auch dann, wenn diese Vereinbarungen formal in getrennten Verträgen getroffen wurden.
Bei einer Übertragung des Grundstücks im Rahmen einer GbR-Gründung bestünde also immer die Gefahr, dass dieses Vorgehen in seiner Gesamtheit als einem Kaufvertrag nahezu gleichkommend ausgelegt wird. Denn die GbR-Gründung hat am Ende dieselben Folgen wie ein Verkauf des Grundstücks. Es besteht somit eine gewisse Rechtsunsicherheit bei der Umgehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts. Deshalb ist dieses Vorgehen zumindest risikobehaftet.
Auch die Vereinbarung von Tauschgeschäften kann nicht (mehr) ohne Weiteres empfohlen werden. In einem Urteil des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 28.06.2016 (Az: W 4 K 15.1041) wurde ein Vertrag geschlossen, der für die Übertragung eines Grundstücks sowohl Geld- als auch Sachleistungen vorsah. Wenn als Hauptleistung eine vom Vorkaufsberechtigten erbringbare Leistung vereinbart wird, sind auch die Vorschriften über das Vorkaufsrecht anwendbar.
Um in ihrem Fall rechtssichere Möglichkeiten erarbeiten zu können, ist eine konkrete Analyse des Sachverhalts erforderlich.