Derzeit suchen Mobilfunkbetreiber vielfach nach neuen Standorten. Bevor Sie aber einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie die Miete und sonstige Bedingungen gut verhandeln.

Mobilfunkstandorte sind aktuell gefragt. Denn bis Ende 2020 müssen die Netzbetreiber bestimmte Ausbauziele erreichen (siehe Infokasten). Gesucht werden freie Flächen für Masten sowie Gebäude u.ä. als Antennenstandorte. Standortbetreiber mieten solche Standorte neu an oder verlängern die Verträge für schon bestehende Standorte. Dabei sind die Betreiber auf freiwillige Vereinbarungen mit den Grundeigentümern angewiesen. Denn sie haben kein Enteignungsrecht.

Standardverträge sollten Sie deshalb nicht einfach unterschreiben. Nutzen Sie stattdessen bei Neu- und Verlängerungsverträgen die vorhandenen Verhandlungsspielräume bei Mietpreis und weiteren wichtigen Details des Vertrages. Wir zeigen, worauf es dabei im Einzelnen ankommt.

Besser kürzere Laufzeit

• Der Lageplan muss die Fläche mit genauer Größe, Abstandsflächen, Zuwegung und der durch den Mieter zu tragenden Energieversorgung darstellen.
• Der Mieter verpflichtet sich, die Baugenehmigung zu beschaffen, als Grundeigentümer übernehmen Sie die Eintragung der Dienstbarkeit ins Grundbuch.
• Als Vermieter sollten Sie keine Gewähr für die Eignung und Beschaffenheit des Grundstücks übernehmen.
• Als Vertragslaufzeit sollten Sie zehn, höchstens 15 Jahre vereinbaren.
• Eine einseitige Verlängerungsoption für den Mobilfunkanbieter, sollten Sie nicht akzeptieren, diese würde Sie praktisch bis zu 30 Jahre binden. Besser sollten Sie bei Vertragsende neu über eine Verlängerung verhandeln oder eine Verlängerungsoption mit unbestimmter Laufzeit aber zweijähriger Kündigungsfrist vereinbaren.
• Für die Zeit zwischen Unterzeichnung des Vertrages und Baubeginn solten Sie als Vermieter eine monatliche Entschädigung von z.B. 100 € aushandeln. Halten Sie sich außerdem die Möglichkeit offen z.B. nach zwei Jahren fristlos kündigen zu können, falls bis dahin kein Baubeginn erfolgt ist. Und falls das Projekt doch nicht realisiert wird, sollte der Mieter nicht fristlos, sondern nur mit einer Frist von z.B. zwölf Monaten kündigen können.
• Wenn ein Vertrag vorsieht, dass Sie z.B. alle baulichen Maßnahmen im Umkreis von 500m mit dem Mieter abstimmen müssen, sollten Sie gerade bei langen Laufzeiten abwägen, ob Sie sich angesichts Ihrer betrieblichen Entwicklung darauf einlassen können. Alternativ könnten Sie evtl. vereinbaren, dass Sie z.B. bis zu 15 Meter hohe Gebäude ohne Abstimmung bauen können.
• Verpflichten Sie den Mieter, die Mobilfunkanlage verkehrssicher zu halten, die Kosten für Reparaturen, Erneuerungen, Pflege und Einfriedung zu übernehmen sowie dafür zu sorgen, dass angrenzende Flächen und Gebäude keinen Schaden nehmen.
• Vereinbaren Sie, dass der Mieter bei Vertragsende die Anlage auf seine Kosten vollständig zurückbaut, die Dienstbarkeiten löscht und die Fläche in einen Zustand versetzt, der eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung ermöglicht.
• Sie sollten sich den Rückbau absichern lassen. Infrage kommt eine Bankbürgschaft oder evtl. eine Haftungserklärung des Funknetzbetreibers z.B. von der Telekom oder der Vodafone.

Miete gut verhandeln

• Der Mieter sollte eine verschuldensunabhängige Haftung für alle Personen- und Sachschäden übernehmen, die bei Errichtung, Betrieb und Abbau der Anlage entstehen, möglichst einschließlich evtl. Folgeschäden. Auf eine Regelung, nach der Mieter und Vermieter nur nach den gesetzlichen Regeln haften, sollten Sie sich nicht einlassen.
• Dabei sollte der Mieter auch ausnahmslos für Verschulden von Subunternehmern des Mobilfunkbetreibers einstehen. Achten Sie deshalb darauf, dass der Mieter sich nicht auf §831 Abs. 1 Satz 2 BGB berufen kann.
• Als Vermieter sollten Sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haften und von Schadensersatzansprüchen Dritter freigestellt sein. Für Sende- und Empfangsstörungen durch landwirtschaftliche Emissionen sollten Sie nicht haftbar gemacht werden können.
• Der Mieter sollte sich verpflichten, über die gesamte Laufzeit eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme von mindestens 3 Mio € abzuschließen und über die Vertragslaufzeit zu unterhalten.
• Die Miete für einen Standort ist Verhandlungssache. Was dabei drin ist, lässt sich oft nur schwer abschätzen. Eine Jahresmiete von 3000 € netto, also 250 € pro Monat können Grundeigentümer aber in aller Regel durchsetzen. An interessanten Standorten mit hoher Bevölkerungsdichte und/oder viel Verkehr können Sie meist deutlich höhere Mieten verlangen.
• Legen Sie fest, dass der Betreiber Sie informieren muss, wenn er den Standort an andere Netzbetreiber zur Mitnutzung untervermietet. Vereinbaren Sie, dass Sie für jede Mitnutzung zusätzlich z.B. je 50% der anfänglichen Miete bekommen. Oder Sie können für jeden neuen Mieter eine Erhöhung der Jahresmiete um einen bestimmten Betrag von z.B. 1000 € ansetzen.
• Vereinbaren Sie, dass der Mieter die Nutzungsvergütung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex anpassen muss, z.B. jeweils bei einer Abweichung des Verbraucherpreisindex von 5% (oder 10%) zum Jahr des Vertragsabschlusses bzw. zur letzten Anpassung.

Auf die Kosten achten

• Prüfen Sie, inwieweit sich durch die Anlage Ihre öffentlichen Abgaben erhöhen und ob dies in der Miete ausreichend berücksichtigt ist.
• Sollte die Anlage Ihre Kosten für die Gebäude- bzw. Feuerversicherung erhöhen, trägt der Mieter die Kosten.
• Persönliche Aufwendungen, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Vertrag entstehen, sollte der Mieter pauschal mit z.B. 250 € abgelten, zusätzlich die u.U. entstehenden Kosten für eine Rechtsberatung.
• Der Mieter trägt alle Kosten im Zusammenhang mit der Dienstbarkeitseintragung ins Grundbuch
• Der Mieter reguliert Flur-, Aufwuchs- und Folgeschäden, z.B. nach den Richtlinien der Landwirtschaftskammer.
• Vereinbaren Sie für die Wegenutzung ein Entgelt von z.B. 50 Cent/m2/Jahr.

Übrigens: Wenn der geplante Mobilfunkstandort verpachtet ist, müssen Sie oder der Anlagenbetreiber den Pächter informieren und dessen Zustimmung einholen. Stimmt der Pächter zu, muss der Anlagenbetreiber ihm eine Entschädigung für die Ertragsverluste und Bewirtschaftungserschwernisse zahlen. ▶

anne.schulzevohren@topagrar.com