Am 1.1.2025 ist es soweit. Dann ist die bisherige Grundsteuer Geschichte und wird durch ein neues Berechnungsverfahren ersetzt. Vorher müssen die Finanzämter allerdings rund 36 Mio. Grundstücke bzw. Immobilien neu bewerten und verlangen dazu in diesem Jahr eine Art zweite Steuererklärung von Ihnen, auch Feststellungserklärung genannt.

Der Zeitrahmen dafür ist eng getaktet. Am 1.7.2022 will die Finanzverwaltung auf dem Steuerportal Elster eine entsprechende Eingabemaske freischalten. Danach haben Sie bis zum 31.10.2022 Zeit. Der Postweg ist ausgeschlossen.

Veraltete Einheitswerte

Auslöser für das große Datensammeln ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018. Weil die alten Bundesländer die für die Grundsteuerberechnung wichtigen Einheitswerte aus 1964 nicht angepasst hatten und die für die neuen Ländern aus dem Jahr 1935 stammen, erklärten die Richter diese für verfassungswidrig. Schließlich seien die Grundstückswerte zwischenzeitlich deutlich gestiegen.

Der Bund hat daher 2019 ein neues Verfahren präsentiert, dass die meisten Bundesländer akzeptiert haben. Einige Landesregierungen nutzen allerdings eine Länderöffnungsklausel und weichen leicht von dem Bundesmodell ab. Lesen Sie dazu die Hintergrundinfo „So berechnet sich die Grundsteuer“ weiter unten. Je nachdem, wo Sie wohnen, verlangen die Behörden somit unterschiedlich viele Daten von Ihnen.

Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen haben sich für die Vorgaben aus Berlin entschieden. Sachsen und das Saarland übernehmen diese Variante ebenfalls zu großen Teilen, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Landwirte in diesen Ländern müssen folgende Daten an das Finanzamt weiterreichen:

• Lage des Grundstücks bzw. Flächennummer und Größe: Diese Daten erhalten Sie beim Liegenschaftskataster. Entweder Sie fordern das Amt auf, Ihnen die Daten mitzuteilen oder Sie nehmen vor Ort Einsicht in die Akten. Einige Bundesländer haben auch Geoportale. Die Anmeldung dort ist kompliziert. Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob dieser Zugriff darauf hat. Möglicherweise kann er Ihnen dann Daten liefern.
  
  
  
  
• Bodenrichtwert: Hier hilft ein Blick in das Informationssystem Boris im Internet (www.bodenrichtwerte-boris.de).
  
  
  
  
• Art des Hauses bzw. Wohnung (z.B. Ein- oder Zweifamilienheim), dessen Nutzung (gewerblich oder privat), die Flächengröße inkl. Bodenrichtwert und das Baujahr: Vor allem für die Wohnfläche gibt es unzählige Vorschriften. So zählen die Flächen von Räumen mit Schrägen nur halb, Keller und Abstellräume können Sie außen vor lassen usw. Sie sollten sich deshalb in jeden Fall schon vorher mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzen, damit Ihnen hier keine Fehler unterlaufen.
  
  
  
  
• Einheitswert-Nummer: Sie finden diese auf dem alten Einheitswertbescheid oder auch auf den Grundsteuerbescheiden Ihrer Kommune.
  
  
  
  
• Durchschnittliches Mietniveau in Ihrer Region: Dies kann Ihnen Ihre Gemeinde bzw. Stadt mitteilen oder Sie besorgen sich die Daten aus dem Mietpreisspiegel im Internet.

Für die Bundesländer, die vom Bundesmodell abweichen, gilt:  

• Baden-Württemberg: Für Grundstücke liegen hier keine Einheitswerte vor. Wenden Sie sich stattdessen an die Gutachterausschüsse ihrer Kommunen. Diese schätzen die Werte und teilen Ihnen diese dann mit. Die Größe Ihrer Wohnung spielt hier auch keine Rolle. Sie müssen die Wohnfläche nicht dem Finanzamt mitteilen.  
  
  
  
  
• Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg: Sie benötigen lediglich die Flächennummer und Größe, die Art der Nutzung des Hauses/Wohnung, den Bodenrichtwert, das Aktenzeichen des Einheitswertes sowie die Wohnfläche.

Prüfen Sie Ihre Bescheide!

Anhand Ihrer Angaben berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt Ihnen anschließend einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem legt das Finanzamt mit Hilfe einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag fest. Dieses Ergebnis erhalten Sie in Form eines weiteren Bescheides, dem Grundsteuermessbescheid.

Beide Mitteilungen sind keine Zahlungsaufforderungen. Anhand der Werte berechnet Ihre Kommune aber anschließend die neue Grundsteuer, die Sie ab dem 1.1.2025 zahlen müssen. Deshalb sollten Sie die Angaben aber sehr genau prüfen und einen Einspruch einlegen, wenn etwas nicht stimmt.

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H I N T E R G R U N D

So berechnet sich die Grundsteuer

Für Landwirte ist vor allem die Grundsteuer Aentscheidend. Derzeit wird diese in drei Schritten berechnet: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Auch künftig wird es bei einem „Dreisprung“ bleiben. Es gibt aber ein paar Veränderungen:

• Den Einheitswert hat der Gesetzgeber durch den Grundsteuerwert ersetzt (Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz).
  
  
  
  
• Der Wohnungswert spielt künftig keine Rolle mehr für die Grundsteuer A, weil das Finanzamt Ihre Betriebsleiter-, Altenteiler- und Landarbeiterhäuser dem Grundvermögen zuordnet (Grundsteuer B).
  
  
  
  
• Bei den landwirtschaftlichen Flächen kommt es auf den Ertragswert an. Den sollen die Finanzämter aber nicht für jeden Betrieb einzeln berechnen. Vielmehr will die Regierung auf ihren Agrarbericht zurückgreifen und daraus pauschale Wertansätze ableiten, die für alle Betriebe in Deutschland gleichermaßen gelten sollen.

Vereinfacht dargestellt sieht die Berechnung des Grundsteuerwertes in Zukunft so aus:

• Je Hektar Eigentum setzt das Finanzamt einen Betrag von 232 € an.
  
  
  
  Hinzukommen:
  
  
  
  
• 4,40 € je Ertragsmesszahl (EMZ),
  
  
  
  
• für die Hoffläche 6.048 €/ha,
  
  
  
  
• für Betriebe mit mehr als zwei Vieheinheiten pro Hektar (VE/ha) einen Aufschlag für jede Vieheinheit, die über diesem Schwellenwert liegt, von 75 €/VE und
  
  
  
  
• Eigentümer von Windstandorten müssen mit einem Aufschlag von 8.424 €/ha für die Standfläche kalkulieren (nicht für die gesamte Parzelle).

Aus der Summe dieser Einzelbeträge ergibt sich der Ertragswert, den das Finanzamt mit 5,5 % verzinst. Am Ende dieser Berechnung steht der neue Grundsteuerwert. Diesen multipliziert der Fiskus mit der Steuermesszahl. Bislang betrug diese 6 Promille, ab 2025 sind es „nur“ noch 0,55 Promille. Im dritten Schritt wird der Steuermessbetrag mit dem individuellen Hebesatz multipliziert.

Bei der Grundsteuer Bunterscheiden die Finanzämter künftig zwischen unbebauten Grundstücken und bebauten.

• Unbebaute Grundstücke: Hier wird der Bodenrichtwert mit der Flächengröße multipliziert.
  
  
  
  
• Bebaute Grundstücke: Hier kommt entweder das Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Zuge.

Für Mietgrundstücke, Einfamilien-, Zweifamilienhäuser usw. gilt das Ertragswertverfahren. Der Wert setzt sich aus dem Reinertrag plus dem Bodenwert zusammen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Dabei spielen nicht die Mieten und Einnahmen aus dem Gebäude eine Rolle, sondern es kommen pauschale Werte je nach Gebäudeart, Wohnfläche und Mietniveau in Ihrer Region zum Zuge. Das gleiche gilt für die Bewirtschaftungskosten. Auch hier werden einheitliche Werte angesetzt, nicht die tatsächlichen.

Für alle anderen Grundstücke bzw. Immobilien gilt das Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke). Hier addiert das Finanzamt den Wert des unbebauten Grundstücks mit dem des Gebäudes:

• Der Wert des unbebauten Grundstücks ergibt sich Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
  
  
  
  
• Für das Gebäude multipliziert das Finanzamt pauschale Herstellungskosten mit der Fläche des Gebäudes.

Der Grundsteuerwert wird anschließend mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert (beim Ertragswertverfahren 0,31 Promille beim Sachwertverfahren 0,34 Promille).

Viehstarke Betriebe im Nachteil

Erste Berechnungen haben gezeigt: Tendenziell zahlen vor allem flächenarme und gleichzeitig viehstarke Betriebe künftig mehr. Die neue Methode entlastet aber auch einige Betriebe. Leider gibt es keine Gesetzmäßigkeit, um vorherzusagen, wer zu den Gewinnern und wer zu den Verlierern gehört. Das ist von Betrieb zu Betrieb unterschiedlich und hängt stark von den Hebesätzen der Gemeinden ab.

Einige Bundesländer haben eine Länderöffnungsklausel genutzt und ein leicht vom Bundesmodell abweichendes Modell auf den Weg gebracht. Das betrifft aber nur die Grundsteuer B. Die Vorgaben aus Berlin für die Grundsteuer A haben alle Länder akzeptiert.

Baden-Württemberg setzt bei der Grundsteuer B auf das „modifizierte Bodenwertmodell“. Entscheidend ist die Grundstücksfläche, die der Fiskus mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, spielt keine Rolle. Wenn auf dem Grundstück allerdings überwiegend Wohngebäude stehen (mehr als 50 %), wird die Steuermesszahl um 30 % reduziert.

Bayernwendet das Flächenmodell an. Der Grundsteuerwert setzt sich für unbebaute Flächen aus deren Größe multipliziert mit 0,04 €/m² zusammen. Für bebaute Flächen gilt: Fläche mal 0,50 €/m². Für Wohnflächen beträgt der Faktor 0,35 €/m². Der Grundsteuerwert wird – wie im Bundesmodell – mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert.

Niedersachsenhat ein ähnliches Modell wie Bayern: Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich wie in Bayern aus:

• Grundstücksfläche x 0,04 €/m² und
• der Gebäudefläche x 0,50 €/m² (Für Wohnflächen beträgt der Faktor 0,35 €/m².)

Das Ergebnis wird aber noch mit einem Lage-Faktor multipliziert (Wo finde ich den Lage-Faktor). Je besser die Lage, desto höher der Wert. Das übrige Verfahren gleicht dem Bundesmodell (Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz).

Saarlandhat sich für eine Variante entschieden, die stark dem Bundesmodell ähnelt. Lediglich die Steuermesszahl für das Ertragswertverfahren beträgt 0,34 Promille. Für das Sachwertverfahren kommen 0,64 Promille zum Ansatz. Für unbebaute Grundstücke gilt eine Steuermesszahl von 0,64 Promille.

Sachsens Weg ähnelt dem Bundesmodell. Allerdings kommen hier andere Steuermesszahlen zum Einsatz. Künftig soll die Steuermesszahl von der Art der Nutzung eines Grundstücks abhängen: Für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke soll sie bei 0,36 Promille liegen, für Geschäftsgrundstücke bei 0,72 Promille.

Hamburg geht einen eigenen Weg und hat sich für das Wohnlagemodell entschieden. Hier spielt die Lage des Grundstücks eine größere Bedeutung. Der Grundsteuerwert setzt sich für unbebaute Flächen aus deren Größe multipliziert mit 0,04 €/m² zusammen. Für bebaute Flächen gilt: Fläche mal 0,50 €/m². Für bestimmte Gebäudearten hat die Hansestadt Ermäßigungen eingeplant.

Hessen hat das „Hessen-Modell“ ins Leben gerufen, das auf einem Flächen-Faktor-Verfahren fußt. Grundlage für die Berechnung ist ein ähnliches Verfahren wie in Bayern. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich wie in Bayern aus:

• Grundstücksfläche x 0,04 €/m² und
• der Gebäudefläche x 0,50 €/m² (Für Wohnflächen beträgt der Faktor 0,35 €/m².)

Je nach Lage des Grundstückes dürfen die Finanzämter das Ergebnis erhöhen oder reduzieren. Dazu wird der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt bzw. Gemeinde gesetzt.

Grundsteuer C:Druck auf Landwirte im Innenbereich

Neben der Grundsteuer A und B hat die alte Bundesregierung den Ländern die Möglichkeit geschaffen, eine Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke einzuführen. Alle Länder bis auf Bayern machen davon Gebrauch. Die Grundsteuer C dürfte deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer A und B. Ziel: Die Kommunen sollen den Druck auf die Eigentümer erhöhen, um Wohnraum zu schaffen. Landwirte im Innenbereich, deren Flächen grundsätzlich bebaubar wären, dürfte diese höhere Steuer treffen.