Frage: Ich habe ein Wohnhaus vermietet. Das Mietverhältnis besteht seit Mitte 2013. In der Vergangenheit hat mein Mieter schon mehrfach zu spät gezahlt. Nun habe ich gehört, dass er insolvent ist.

Im Mietvertrag haben wir folgendes vereinbart: „Das Mietverhältnis kann von jeder Seite mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die schriftliche Kündigung muss von der anderen Seite bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen.“

Zudem gibt es folgende Klausel: „Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine oder mit mehr als einer Monatsmiete in Zahlungsverzug ist. Das Gleiche gilt, wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

1. Wie reagiere ich, wenn er unpünktlich, zu wenig oder möglicherweise gar nicht zahlt. Muss ich Ihn schriftlich abmahnen?



2. Welches Kündigungsrecht habe ich? Gilt bei Insolvenz ein „erweitertes“ Kündigungsrecht?

 

Antwort:



Zu 1:Grundsätzlich ist auch eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter häufig verspätet bezahlt und diese Verspätungen dem Vermieter nicht zuzumuten sind. Allerdings muss in solchen Fällen der Vermieter seinen Mieter jeweils schriftlich abmahnen und auf die Folgen (Gefahr der fristlosen Kündigung) hinweisen.

Wenn Ihr Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug wäre, wäre entsprechend der Klausel im Mietvertrag eine fristlose Kündigung möglich. In der Klausel ist aber keine Rede von zu spät bezahlten Mietzinsen, sodass die Klausel in dem Falle nicht greift.

Zu 2: Mietrückstände, die vor der Insolvenz aufgelaufen sind, würden gemäß § 112 Insolvenzordnung nicht mehr zu einer Kündigung berechtigen, da insoweit eine Kündigungssperre besteht. Kommt der Mieter allerdings im laufenden, eröffneten Insolvenzverfahren an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, können Sie ihm fristlos kündigen. Es gelten dann wieder die Regelungen im Mietvertrag bzw. die gesetzlichen Regelungen im BGB.

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