Nutzen Sie einen ehemaligen Stall oder eine landwirtschaftliche Halle zu Ferienwohnungen um, haben Sie die Wahl: Das Gebäude kann im Betriebsvermögen Land- und Forstwirtschaft bleiben. Oder Sie können es freiwillig ins Privatvermögen überführen. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, einen alten Stall oder eine Scheune zu einer oder meh­reren Ferienwohnungen umzubauen, lohnt es sich oft, das „alte“ landwirtschaftliche Gebäude vor dem Aus- bzw. Umbau aus dem Betriebsvermögen zu entnehmen. Denn das Gebäude hat vor dem Umbau sicherlich einen geringeren Wert als nach dem Umbau.

Dazu müssen Sie wissen: Wenn Sie das Gebäude aus dem Betriebsver­mögen ins Privatvermögen überführen, decken Sie womöglich steuerpflichtige stille Reserven auf. Das ist der Fall, wenn das Gebäude einen höheren Wert hat als in der Buchführung angegeben. Versteuern müssen Sie dann die Differenz zwischen dem höheren Verkehrswert und dem niedrigeren Buchwert. Je geringer also der Verkehrswert, desto weniger Steuern müssen Sie befürchten. Daher sollten Sie das Gebäude vor dem Umbau aus Ihrem Betriebsvermögen entnehmen, denn nach dem Umbau dürfte der Wert deutlich höher ausfallen. Diesen Tipp haben auch Reinhild Prenger Berninghoff und Antonius Langehaneberg von ihrem Steuerberater bekommen (die Reportage dazu lesen Sie hier: Neues Standbein mit Ferienwohnungen).

Wie Einkünfte versteuern?

Die Mieteinnahmen müssen Sie natürlich laufend versteuern. Befindet sich die Wohnung im Betriebsvermögen, führen die Einnahmen zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG). Das bedeutet aber auch, dass Sie sämtliche dazugehörige Ausgaben als Betriebsausgaben innerhalb Ihres landwirtschaftlichen Betriebes absetzten können.

Haben Sie die Wohnung ins Privatvermögen überführt, müssen Sie die Einnahmen als Einnahmen aus Ver­mietung und Verpachtung in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Ausgaben für die Wohnung, wie Reparaturkosten, können Sie als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Er­zielen Sie mit der Ferienwohnung Verluste, dürfen Sie diese mit ihren positiven Einkünften aus der Landwirtschaft verrechnen.

Folgende Ausgaben dürfen Sie steuermindernd abziehen:

• Die Kosten für den Umbau des Stalls oder der alten Halle können Sie über die Nutzungsdauer abschreiben (AfA). Für Wohngebäude im Privatvermögen beträgt die lineare Abschreibung 2 %, bei solchen im Betriebsvermögen sind es 3 %.

• Zinsen für Kredite, die zum Umbau der Wohnung aufgenommen wurden.

• Laufende Instandhaltungs- und Reparaturkosten für die Wohnungen.

• Ausgaben für Möbel und Ausstattung der Wohnung, aber auch Dekoration und Reinigungsmittel.

• Laufende Betriebskosten wie Kosten für Wasser, Strom, Heizung, Müllabfuhr, Versicherung etc.

• Ausgaben für die Verwaltung der Ferienwohnungen, wie z. B. Büro- oder Steuerberaterkosten, aber auch die Kosten für die Gestaltung und Präsentation der Homepage.

Eine Ausnahme gilt bei § 13a-Betrieben, bei denen die Ferienwohnung im Betriebsvermögen bleibt: Hier werden die Bruttowarm-Mieten als Einnahmen erfasst. Als Betriebsausgaben dürfen Sie pauschal 60 % der Einnahmen ansetzen.

Einkünfte melden?

Nutzen Sie die Plattform Airbnb, sollten Sie beachten, dass der Anbieter verpflichtet ist, Umsätze automatisch an das für Sie zuständige Finanzamt zu übermitteln. Wer die Einkünfte ge­genüber dem Finanzamt verschweigt, macht sich wegen Steuerhinterziehung strafbar. Im Extremfall kann der Fiskus die Einnahmen der letzten zehn Jahre nachversteuern – zuzüglich Hinterziehungszinsen von 0,5 %/Monat.

Die Meldepflicht von Airbnb gegenüber dem Finanzamt greift allerdings nur, wenn Sie pro Kalenderjahr und Plattform 30 Vermietungen getätigt und dabei insgesamt mehr als 2.000 € eingenommen haben. Wird auch nur eine der beiden Grenzen überschritten, müssen die Plattformen das Finanzamt informieren.

Wann liegt ein Gewerbe vor?

Der Fiskus geht von einem Gewerbe aus, wenn Sie:

• mehr als vier Schlafzimmer bzw. mehr als sechs Betten zur Beherbergung von Fremden bereithalten.

• zwar weniger als vier Schlafzimmer bzw. weniger als sechs Betten haben, aber Ihren Gästen neben dem Frühstück eine Hauptmahlzeit anbieten.

• Eintrittskarten, z. B. für örtliche Attraktivitäten verkaufen oder Fahrräder gegen eine Gebühr verleihen.

• Ihre Ferienwohnung sehr kurzfristig an wechselnde Urlaubsgäste vermieten und die Verwaltung z. B. von einer ­Feriendienstorganisation durchgeführt wird, Ihr Angebot also eher dem eines Hotels oder eine Pension ähnelt.

Liegen Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb vor, können Sie die Gewinnermittlung mit einer Einnahmen-Überschussrechnung machen oder in Form einer Bilanz. Zudem müssen Sie Ge­werbesteuer zahlen. Allerdings nur, wenn Ihr Gewerbegewinn den Freibetrag von 24.500 € pro Kalenderjahr übersteigt.

Wenn Sie Ihren landwirtschaftlichen Betrieb als Personengesellschaft führen, müssen Sie zudem die sogenannte Abfärbung bedenken, wenn Sie die Vermietung der Ferienwohnung in einem separaten Betriebszweig ausgegliedert haben. Überschreiten Ihre gewerblichen Einkünfte aus der Vermietung gewisse Grenzen, färben diese auf Ihre landwirtschaftlichen Einnahmen ab. D. h., auch Ihre landwirtschaftlichen Einkünfte werden in vollem Umfang zu ­gewerblichen Einkünften! Bei gewerb­lichen (landwirtschaftsfremden) Tätigkeiten liegen die Grenzen bei 3 % des Gesamtnettoumsatzes oder bei max. 24.500 €/Jahr (netto). Halten Sie den Grenzwert ein, hat Ihre GbR oder KG – wie ein Einzelunternehmen – zwei Einkunftsarten nebeneinander und die Abfärberegelung greift nicht.

Umsatzsteuer abrechnen?

Vermieten Sie eine Ferienwohnung, müssen Sie den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % berechnen. Auf der anderen Seite können Sie aber auch die gezahlte Umsatzsteuer für den Ausbau und die Unterhaltung der Ferienwohnung vom Finanzamt erstatten bzw. verrechnen lassen. Das gilt auch für pauschalierende Land- und Forstwirte, bei denen sich die Wohnung im Betriebsvermögen befindet. Die Umsatzsteuer stellen Sie Ihren Gästen in Rechnung und führen diese ans Finanzamt ab. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung müssen Sie entsprechende Aufzeichnungen führen und regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldungen beim Finanzamt einreichen.

Aber: Wenn Sie die Vermietung der Ferienwohnungen vom Hof ausgliedern und durch ein anderes Familien­mitglied durchführen lassen, könnten Sie von der Kleinunternehmerregelung profitieren. Hier entfällt bei einem Brutto-Umsatz von max. 22.000 € pro Kalenderjahr die Verpflichtung zum Ausweis von Umsatzsteuern – aber auch die Möglichkeit, gezahlte Umsatzsteuer geltend zu machen. Achtung: Hat das andere Familienmitglied aber keine anderen Einkünfte bzw. keine eigene Krankenversicherung, kann es aus der Familienversicherung rausfallen.

In bestimmten Fällen, ist es aber auch sinnvoll, freiwillig auf die Umsatz­steuerfreiheit zu verzichten. Beispielsweise, wenn Sie die Vorsteuer aus den Umbaumaßnahmen ziehen wollen. Um die Vermietung umsatzsteuerpflichtig zu machen, müssen Sie in die Regel­besteuerung optieren. Diese Option zur Umsatzsteuer ist für mindestens fünf Jahre bindend und Sie müssen sie schriftlich beim Finanzamt erklären. Das muss nicht unbedingt im Vorfeld passieren. Diese kann auch rückwirkend passieren – bis zur Unanfecht­barkeit des Steuerbescheides. Ein richtiges Datum gibt es also nicht.

Was gilt bei der Grundsteuer?

Die Umnutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes zu Wohnraum hat eine Änderung der Einheitsbewertung (ab 2025 Grundsteuerwertbewertung) zur Folge, was die Höhe der Grundsteuer beeinflussen wird. Bei der Grundsteuer gilt generell: Sie sind verpflichtet, jede Änderung der tatsächlichen Verhältnisse innerhalb eines Monats nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, dem Finanzamt anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige, stellt dies eine Steuerhinterziehung dar. Melden Sie eine Änderung der Gebäudenutzung daher dem Finanzamt.

Genehmigungen und Co.

Sie müssen neben den steuerlichen Grundlagen auch zahlreiche rechtliche Aspekte beachten:

• Informieren Sie sich vor Baubeginn beim Architekten, welche baurecht­lichen Anforderungen für die Umnutzung von landwirtschaftlichen Gebäuden gelten. Bedenken Sie z. B. Brandschutz- und Sicherheitsvorschriften und mögliche spezielle Schutzvorschriften, die bei historischen oder landschaftlich geschützten Gebäuden relevant sind. Viele wichtige Informationen finden Sie auf  unserer Themenseite zur Umnutzung.

• Erkundigen Sie sich über Förderprogramme für ländlichen Tourismus oder energetische Sanierung (Bafa, KfW).

• Machen Sie sich frühzeitig Gedanken zur Gestaltung des Mietvertrags und zur möglichen Hausordnung. Denken Sie auch an die Erfassung und Meldung von Gästen (Bundesmeldegesetz).

• Überprüfen Sie bestehende Versicherungen und passen diese an.

• Überlegen Sie sich, wie Sie die Ferienwohnung in den bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb integrieren können, z. B. durch Angebote von Hofbesichtigungen oder landwirtschaftlichen Aktivitäten für Gäste.

Campingstellplätze anbieten?

Stellplätze können Sie auf Ihrem Hof oft ohne große Investitionen einrichten. Und wenn Sie bereits Ferienwohnungen anbieten, können Sie so Ihre Kapazi­täten erweitern. Was Sie rechtlich beachten müssen, ist regional verschieden. I. d. R. sind bis zu drei Stellplätze erlaubt und fallen nicht unter die Campingverordnung eines Campingplatzes. Fragen Sie vorab in Ihrem Kreis und ­Ihrer Gemeinde nach, welche Anforderungen gelten.

In Bezug auf die Steuer greifen ähnliche Regeln wie bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Auf die Mieteinnahmen müssen Sie 19 % Umsatzsteuer berechnen. Das gilt auch für Pauschalierer. Im Gegenzug dürfen sich die Landwirte die Umsatzsteuer aus den Herstellungskosten für die Anlage der Stellplätze erstatten lassen. Da die Hoffläche, auf der sich der Stellplatz befindet, in der Regel im Betriebsvermögen liegt, müssen Sie die Einnahmen ­Ihrem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zurechnen.

Unsere Expertin: Nina Holtwick, Steuerberaterin, PARTA Steuerberatungsgesellschaft, ­Niederlassung Lindlar