Wer Flächen für klassische Freiflächen-PV-Anlagen verpachtet, wird davon schon gehört haben: Durch die landwirtschaftsfremde Nutzung fällt die Fläche aus dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen ins Grundvermögen. Das hat für Verpächter unangenehme Begleiterscheinungen, wie Rechtsanwalt John Booth bei der Photovoltaiktagung der Kanzlei Geiersberger & Glas am 9.10.2024 in Schwerin erläuterte.

Grundsteuer B nicht unterschätzen

Statt der Grundsteuer A für Acker- oder Grünlandflächen wird für die Nutzung durch flächendeckende Freiflächen-PV die Grundsteuer B fällig. Eine Ausnahme gilt lediglich in Bayern, wo weiterhin Grundsteuer A für Freiflächenanlagen gilt.  In allen anderen Bundesländern ist die Grundsteuer B ein Kostenposten, den man nicht unterschätzen sollte, so Rechtsanwalt Booth: „Die Grundsteuer B kann, je nach Bundesland um mehrere hundert €/ha steigen.“ Er rät dazu, die Grundsteuer-Belastung im Gestattungsvertrag möglichst auf den Betreiber der Anlage zu überwälzen, zumindest aber die Auswirkungen bei der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung zu beachten.

Neue Bewertung entschärft Erbschaftsteuerproblematik

Als Verpächter sollten Sie sich unbedingt vor Vertragsabschluss mit der Erbschaftsteuer befassen. Denn durch das Herausfallen des Grundstücks aus dem landwirtschaftlichen Vermögen gelten für die Solarfläche keine landwirtschaftlichen Sonderregeln bei der Vererbung mehr. Die Folge: Es wird eine höher bewertete Fläche vererbt, für die der Freibetrag von 400.000 € für Kinder u.U. nicht ausreicht, die Kinder müssen Erbschaftsteuer zahlen. Allerdings hat sich seit März 2024 die Situation etwas entschärft. Seitdem legen gemeinsame Erlasse der obersten Finanzverwaltungen der Länder eine neue Bewertung fest, die zu deutlich geringeren Erbschaftsteuerbelastungen führt. In der Praxis hat Rechtsanwalt John Booth beobachtet, dass sich seitdem zunehmend Verpächter auf die Zahlung einer Erbschaftssteuer einstellen, als sich an dem Solarpark zu beteiligen. Ein Problem bei der Beteiligung ist, dass für die Gewerbesteuer die Pacht als Gewinn angerechnet wird und versteuert werden muss. Diese Mehraufwendungen lastet der Solarpark nur zu oft dem Verpächter an.

Bei großen Freiflächen-PV Aufdeckung stiller Reserven verhindern

Zusätzlich zur Erbschaftsteuerproblematik müssen Verpächter aufpassen, die mehr als 10 % ihrer Betriebsfläche für FPV verpachten. Ratsam sei dann im Vertrag festzuschreiben, dass nach dem FPV-Nutzungsende wieder eine landwirtschaftliche Nutzung geplant ist. Sonst drohe im schlimmsten Fall die ungewollte Entnahme der Fläche aus dem Betriebsvermögen, so Booth. Im Gefolge würden stille Reserven aufgedeckt und der Unterschied zwischen Verkehrswert und Buchwert sei zu versteuern. 

Nach 30 Jahren Nutzungsdauer ist der Ackerstatus weg

Über eines sollte sich jeder Eigentümer im klaren sein: Die Verpachtung für Freiflächen-PV stellt eine Umnutzung dar. „Nach dem Rückbau erhalten Sie, soweit das heute einschätzbar ist, Grünland zurück, auf dem je nach regionalen Gegebenheiten auch noch Artenschutzauflagen liegen können. Diesen Verkehrswert-Verlust sollte man unbedingt einkalkulieren und sich in den Verhandlungen vergüten lassen, so Rechtsanwalt Booth.

Agri-PV ist steuerlich günstiger

Insgesamt habe das Steuerrecht auf die Vorzüglichkeit der Verpachtung für Agri-Freiflächenphotovoltaik gravierende Auswirkungen, so Booth. Agri-PV, bei der zwischen den Modulreihen gewirtschaftet wird, sei aus steuerlicher Sicht deutlich günstiger und unkomplizierter zu handhaben. Auf Grund eines koordinierten Ländererlasses aus dem Jahr 2022 werden die Flächen, auf denen eine Agri-PVA betrieben weiterhin dem landwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet. Somit gibt es keine Änderungen bei der Grundsteuer und auch keine Änderungen bei der Erbschaftssteuer. Zu beachten sei lediglich, das landwirtschaftlichen Grundstücke im ertragssteuerrechtlichen Privatvermögen nur dann erbschaftssteuerrechtlich begünstigt werden, wenn diese zum Zeitpunkt der Übertragung/Todesfalles für nicht mehr als 15 Jahre an Dritte zu Nutzung überlassen sind. 

Flächenpacht für Freiflächen- und AgriPV: Besser mit Umsatzsteuer!

Rechtsanwalt John Booth empfiehlt, die Pacht für Freiflächensolar und Agri-PV sicherheitshalber brutto zu vereinbaren. Dadurch, dass sich der Betreiber die Umsatzsteuer erstatten lassen kann und der Verpächter sie an das Finanzamt abführt, führe dies letztlich zu keiner Mehrbelastung einer der Parteien. Der Verpächter müsse allerdings zur Regelbesteuerung optieren und eine Umsatzsteuervoranmeldung machen, sofern er nicht bereits Regelbesteuerer ist. Dieser Aufwand ist für Booth aber durchaus vertretbar, um auf der sicheren Seite zu sein: „Denn entscheidet ein Gericht in Zukunft, dass Solarpachten insgesamt oder zumindest zum Teil doch z.B. Rechtsverpachtungen sind, stünden Nachzahlungen an, die der Verpächter zunächst aus seinen Nettoeinnahmen der Pacht an das Finanzamt zahlen müsste“, so Booth. Anschließend sei dann Ärger vorprogrammiert, wenn der Verpächter dann versuche, sich das Geld vom Betreiber wiederzuholen, so der Anwalt.