Frage:

Ich werde in den nächsten Jahren den Hof meiner Eltern übertragen bekommen. Derzeit wohne ich noch mit meiner Lebensgefährtin wo anders zur Miete. Denn das Wohnhaus auf dem Betrieb muss erst renoviert werden, da die Bausubstanz schlecht ist. Meine Lebensgefährtin möchte sich an den Renovierungskosten für einen Teil des Gebäudes beteiligen. Nach der Renovierung wollen meine Partnerin und ich dann in das erste und zweite Obergeschoss ziehen. Meine Eltern werden ins Erdgeschoss ziehen. Kann ich meine Lebensgefährtin irgendwie absichern, z.B. indem sie Miteigentümerin des ersten und zweiten Obergeschosses wird?

Antwort:

Grundsätzlich kann Eigentum (oder Teileigentum) nur an im Grundbuch eingetragenen Grundstücken bestellt werden. Das Eigentum bezieht sich dann auch auf Gebäude, die auf diesem Grundstück stehen. Ausnahmsweise kann aber auch an Wohnungen Eigentum begründet werden.

Dann müssten Sie sich aber von der Gemeinde bestätigen lassen, dass sich im Haus mehrere abgeschlossene Wohnungen befinden. Es wird dann beim Grundbuchamt ein Wohnungseigentumsgrundbuch angelegt, aus welchem hervorgeht, wem welche Wohnung gehört. So wäre es möglich, dass – nach entsprechender Abgeschlossenheitsbescheinigung der Gemeinde – Ihre Eltern das Alleineigentum an der Wohnung im Erdgeschoss behalten, Sie und Ihre Lebensgefährtin zu je zur Hälfte Miteigentümer der Wohnung im 1. und 2. Obergeschoss werden.

Allerdings ist der Aufwand erheblich. Zunächst stellt sich die Frage, ob die Wohnungen überhaupt abgeschlossen sind. Stellen Sie sich das vor wie bei einem Mehrfamilienhaus. Es muss in die einzelnen Wohnungen getrennte Wohnungseingänge geben, oft verbunden durch ein Treppenhaus. Der Verbrauch an Wasser, Strom, etc. muss getrennt erfasst werden. Hinzu kommt der Aufwand für die Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuch.

Des Weiteren sollten Sie bedenken, dass Sie einmal Eigentümer des ganzen Hofes werden. An der Wohnung im 1. und 2. Obergeschoss aber hätte Ihre Lebensgefährtin Teileigentum. Was Sie damit macht, ist zunächst ihre Sache. Insbesondere bei einer Trennung wird es problematisch. Sie könnte Ihren Wohnungsanteil anderweitig übertragen oder vererben. Sie müssten also durch entsprechende Erbverträge oder Vorkaufsrechte absichern, dass nicht plötzlich jemand Fremdes Miteigentümer der Eigentumswohnung wird.

 Anderer Lösungsweg

Daher schlagen wir Ihnen einen bessere Möglichkeit vor: Ihre Lebensgefährtin gewährt Ihnen für den Ausbau des Hauses ein Darlehn. Halten Sie vertraglich fest, dass Sie Ihr dieses im Falle einer Trennung zurückzahlen. Das Ganze können Sie im Grundbuch durch Eintragung einer Grundschuld absichern. Das hat zur Folge, dass Ihre Lebensgefährtin in das Hofgrundstück vollstrecken kann, sofern Sie das Darlehn bei Fälligkeit nicht zurückzahlen.

So ein Vorgehen wählen auch Banken: Auch diese lassen ihre vergebenen Kredite im Grundbuch durch die Eintragung einer Grundschuld absichern.

 Unser Experte: Hubertus Schmitte, Rechtsanwalt, Westfälisch-Lippischer Landwirtschaftsverband e.V., Münster, NRW