Dieser Beitrag ist zuerst erschienen im "Wochenblatt für Landwirtschaft und Landleben".
Die Landwirtschaft verändert sich. Immer öfter werden Höfe ganz oder teilweise nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Beispielsweise sind die Flächen langfristig verpachtet, leer stehende Ställe werden zu Wohnungen oder zu Ferienhäusern umgebaut oder gewerblich genutzt, etwa durch Vermietung und Verpachtung als Lager, Büro, Praxen, Werkstatt oder Campingplatz. Aber – ob Aufgabe, Umnutzung oder Aufteilung eines Hofes – was ist mit dem Hofvermerk?
Was ist der Hofvermerk?
Dieser ist im Grundbuch des Hofes eingetragen. Juristisch gesprochen begründet er die Vermutung, dass es sich bei einem land- und forstwirtschaftlichen Besitz um einen „Hof im Sinne der Höfeordnung (HöfeO)“ handelt. Mit dem eingetragenen Vermerk kann die Eigenschaft „Hof im Sinne der HöfeO“ bereits ab einem Grundsteuerwert A von 27.000 € erklärt werden.
Was bedeutet „Im Sinne der HöfeO“?
Das ist beim Vererben oder Übertragen landwirtschaftlicher Betriebe entscheidend. Ziel der HöfeO ist die Erhaltung geschlossener wirtschaftsfähiger Betriebe zu Bedingungen, die für den Hoferben finanziell tragbar sind. Die HöfeO sorgt dafür, dass der Betrieb im Erbgang nicht zerschlagen wird. Gemäß HöfeO kann nur ein Kind den landwirtschaftlichen Betrieb der Eltern erben. Den weichenden Erben steht eine Abfindung zu. Diese bemisst sich nach dem sogenannten Hofeswert, nämlich 60 % des zuletzt festgestellten Grundsteuerwertes des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft. Das sieht die zum 1. Januar 2025 geänderte HöfeO vor. Vorher galt bei der Abfindung der 1,5-fache Einheitswert.
HöfeO bei Verkauf oder Umnutzung
Erzielt der Hoferbe Einkünfte aus dem Verkauf oder der landwirtschaftsfremden Nutzung des Hofes, steht den weichenden Erben grundsätzlich eine Abfindung zu. Diese berechnet sich beispielsweise bei einer Vermietung nach Nettoerträgen, wie den Mieteinnahmen abzüglich Darlehnszinsen, Zinsen für eingesetztes Eigenkapital, Abschreibung usw. Der Anspruch der weichenden Erben gilt für 20 Jahre ab Hofübergabe bzw. Erbfall, nicht ab Datum der Umnutzung. Der Nachfindungsanspruch reduziert sich über die Jahre. Nach 20 Jahren darf der Hoferbe die Einnahmen komplett behalten.
Hofeigentümer kann wählen
HöfeO ist kein Muss: Die HöfeO gilt in NRW, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Hamburg. Daher ist auch oft von der „nordwestdeutschen Höfeordnung“ die Rede. Es handelt sich um ein spezielles Anerbenrecht in der Landwirtschaft. Jeder Hofeigentümer kann entscheiden, ob für ihn die HöfeO gelten soll oder nicht. Bei Herausnahme des Betriebes aus der HöfeO gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das kann manchmal eine Option sein.
Das geht nur ohne Vermerk
Wann ist der Hofvermerk ein Problem? Beispielsweise, wenn der gewünschte Hofnachfolger nicht wirtschaftsfähig im Sinne der HöfeO ist und keine Ausnahmeregelung greift. Auch wenn mehrere Kinder den landwirtschaftlichen Betrieb weiterführen wollen und jedem Eigentum übertragen werden soll, ist die Löschung des Hofvermerks erforderlich. Das kommt in der Praxis bei aktiven Betrieben aber eher selten vor. Viel häufiger hingegen ist die Betriebsaufteilung an mehrere Kinder ein Thema, wenn die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Bei einer Übertragung an mehrere Kinder zu Lebzeiten muss der Hofvermerk in einem solchen Fall gelöscht werden, bei einer Vererbung sollte der Hofvermerk aus Klarstellungsgründen gelöscht werden.
Raus aus dem Grundbuch
Hofvermerk löschen
Die Löschung muss der Hofeigentümer zu Lebzeiten beim zuständigen Landwirtschaftsgericht beantragen. Den Antrag kann er selbst schreiben und formulieren, dass „der Hofvermerk des im Grundbuch von …, Blatt … eingetragenen Hofes gelöscht werden soll“. Wichtig ist, dass ein Notar die Unterschrift beglaubigt. Das kostet knapp 100 €. Anschließend prüft das Landwirtschaftsgericht den Antrag. Dann löscht das Grundbuchamt den Vermerk. Die Löschung ist nicht ganz billig. In Westfalen-Lippe sind als Bemessungsgrundlage 1/10 des Verkehrswertes festgelegt. Bei einem 20-ha-Betrieb mit 2 Mio. Verkehrswert kommen rund 1000 € zusammen.
Nachteil der Löschung
Die Folgen der Löschung sind im Erbfall nicht ohne. Die Abfindung berechnet sich nun nicht mehr nach 60 % des Grundsteuerwertes, sondern grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Der Hofeigentümer hat die Möglichkeit, die anderen Kinder auf den Pflichtteil zu setzen. Erbschaftssteuerliche Nachteile hat die Löschung nicht.
Tipp: Erblasser können ihre Nachfolge mit einem Testament oder Erbvertrag gerecht regeln. Eine Erb- und eine Steuerberatung ist wichtig.
Plötzlich ist es kein Hof mehr
Es gibt Umstände, da verliert der Hof seine Eigenschaft als Hof, obwohl der Eintrag im Grundbuch nicht gelöscht wurde. Das passiert beispielsweise, wenn keine aktive Landwirtschaft mehr betrieben wird, also wenn Hofgebäude ungenutzt sind, Flächen langfristig verpachtet und das gesamte tote und lebende Inventar veräußert wurde. Daher ist immer eine Beurteilung des Einzelfalls notwendig. Im Erbfall wird der Hof nicht als Einheit an einen Nachkommen vererbt, sondern über das Bürgerliche Gesetzbuch, gegebenenfalls an eine Erbengemeinschaft, die den Hof oft aufteilt.
Mit der Grundsteuerreform sind mache Betriebe plötzlich keine Höfe mehr, wenn ihr Grundsteuerwert seit dem 1. Januar 2025 weniger als 27 000 € beträgt. Für die Löschung des Hofvermerks im Grundbuch gilt allerdings eine Übergangsfrist bis 31. Dezember 2026. Solange bleibt ihre Hofeigenschaft erhalten.
