Fortsetzung der Serie Umnutzung, Teil 5: "Leerstehende Gebäude gewerblich vermieten?"

Als die Behindertensportgemeinschaft (BSG) Kempen im Jahr 2016 nach einem neuen Gymnastikraum suchte, zögerte ich nicht lange, den leerstehenden Schweinstall zur Gymnastikhalle umzunutzen“, berichtet Heribert Koth aus Kempen.

Damals war er selber zusammen mit seiner damaligen Ehefrau aktiv in der BSG. Die Schweine waren schon um die Jahrtausendwende aus dem für Sauen und Mastschweine gebauten Stall ausgezogen. Bis zur Umnutzung diente das alte Stallgebäude aus dem Jahr 1964 als Abstell- und Lagerraum für den rund 25 ha großen Gemüsebaubetrieb des Landwirts. Der Hof liegt im Außenbereich, ca. 1 km entfernt von Kempen.

Neue Fenster & Innenausbau

„Die Baugenehmigung für den Umbau war kein Problem, ein Immissionsgutachten war, trotz des schräg gegenüber liegenden Schweinemastbetriebes, nicht notwendig“, schildert Heribert Koth. Den Umbau des alten Sauenstalls zur 130 m² großen Gymnastikhalle hat der Landwirt komplett an einen Bauunternehmer vergeben. Dabei konnte die Außenhülle erhalten bleiben, der Bauunternehmer musste lediglich neue, z.T. bodentiefe Fenster einbauen.

Der Innenausbau erfolgte mit doppelten Riegipswänden, einschließlich Isolierung. „Die Decke habe ich mit einer Schicht aus kleinen Strohballen gedämmt. Das war günstig und für das Bauamt kein Problem“, freut sich der Landwirt. Aufwendiger war es, den Boden zu renovieren. Denn Koth musste auch die Fundamente für die zwei statisch notwendigen Stützen erneuern.

Insgesamt kostete der Umbau, einschließlich der Neuanlage von Parkplätzen für zehn bis zwölf Autos, ca. 120.000 €. „Eine Förderung dafür habe ich nicht beantragt, wohl aber bekam ich zu der Zeit ein sehr zinsgünstigen Kredit mit Möglichkeiten zur Sondertilgung“, berichtet Heribert Koth.

Als er aber angesichts der steigenden Zinsen kürzlich versuchte für die Anschlussfinanzierung in 2026 ein Forward-Darlehen abzuschließen, lehnte die Bank ab. Das sei erst drei Jahre vor Ende der Zinsbindung, also frühestens 2023, möglich. Mit dem Forward Darlehen wollte Koth sich die aktuellen Zinsen für seine Anschlussfinanzierung sichern, um sich so vor hohen Zinsen im Jahr 2026 zu schützen.

25 € Miete pro Stunde

Die neue Gymnastikhalle vermietete der Gemüsebauer zunächst hauptsächlich an die Behindertengemeinschaft Kempen. Als diese dann zum Herbst 2020 kündigte, musste er sich plötzlich um neue Mieter kümmern. Kein leichtes Unterfangen, gerade angesichts der damaligen Corona-Lage.

„Aber das ist wie bei jedem anderem Unternehmen auch, es ist immer ein gewisses Risiko dabei“, konstatiert Heribert Koth. Per Mund-zu-Mund-Propaganda und kostenloser ebay-Werbung fand er dann aber auch wieder neue Mieter. Mittlerweile bieten die Volkshochschule, eine Yoga- und eine Elternschule wieder Kurse in der Gymnastikhalle an.

„Die Auslastung liegt bei zehn bis zwölf Stunden pro Woche“, so der Landwirt. Der Vermietung erfolgt stundenweise: für 25 € pro Stunde innerhalb der Woche und 20 € pro Stunde am Wochenende.

„So komme ich auf Mieteinnahmen von rund 1.000 € pro Monat. Davon zahle ich 500 € im Monat für die Bedienung des Kredites, hinzu kommen die Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherung, zentrale Gasheizung, Reinigung durch eine Reinigungskraft usw. Der Rest bleibt für mich“, erklärt Landwirt Heribert Koth.

Die Arbeitsbelastung bleibe überschaubar, erzählt der Gemüsebauer. Wohl aber müsse er Rücksicht nehmen und seine landwirtschaftlichen Arbeiten an den Sportbetrieb auf dem Hof anpassen. „Es geht eben nicht, dass ich die Spritze im Sichtbereich der Kursteilnehmer befülle oder lautstark spielende Kinder den Yogakurs stören.“

Aber das ist kein Neuland für Landwirt Heribert Koth, hat er doch Erfahrungen mit Mietern von den drei zum Hof gehörenden Mietwohnungen.