Der seit gut anderthalb Jahrzehnten zu beobachtende Trend deutlich steigender Preise für Agrarland setzt sich fort. Die Preise für landwirtschaftliche Flächen sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes auch im Jahr 2023 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2023 33.400 € je Hektar ausgeben, 5 % mehr als im Jahr 2022, listet der DBV im neuen Situationsbericht auf.
2022 waren die Bodenpreise gegenüber dem Vorjahr sogar um 8 % gestiegen. Mit der grundlegenden Überarbeitung der Kaufwertestatistik durch das Statistische Bundesamt sind Vergleiche mit Kaufwerten vor 2021 allerdings nur eingeschränkt möglich.
Im früheren Bundesgebiet lag der durchschnittliche Kaufpreis für Agrarland 2023 bei 49.800 € je Hektar, in Ostdeutschland bei 17.000 € je Hektar. Die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr fiel im Westen etwas stärker aus als im Osten.
Mit plus 41 % fällt die Preissteigerung in Schleswig–Holstein aus dem Rahmen. Grund sind vor allem die Auswirkungen der Flächenbedarfe für die Schienenanbindung der Fehmarnbeltquerung und die Ansiedlung von Northvolt. Auch in Thüringen, Nordrhein–Westfalen und Sachsen–Anhalt war die Teuerung überdurchschnittlich. Rückläufig gegenüber dem Vorjahr waren dagegen die Bodenpreise in Sachsen, im Saarland und in Baden–Württemberg.
Flächenumsatz nur bei 0,4 % der Agrarfläche
Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2023 61.800 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr 4 % mehr. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche weniger als 0,4 % aus.
Während die Verkaufsfläche im früheren Bundesgebiet 2023 gegenüber dem Vorjahr um 2 % auf 30.800 ha leicht anstieg, nahm sie in Ostdeutschland mit 31.000 ha um gut 6 % deutlich zu.
An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag im Jahr 2023 Niedersachsen mit einer verkauften landwirtschaftlichen Fläche von 10.700 ha, gefolgt von Brandenburg mit 9.600 ha. Mit 2,74 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,31 ha.
Stark differierende Bodenpreise
Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Nieder– und Oberbayern mit 139.100 bzw. 131.100 € je ha in 2023) und Nordrhein–Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 129.300 und 102.000 € je ha) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs–, Verkehrs– und Ausgleichsflächen nach dem Bundesnaturschutzgesetz maßgebend.
Für eine Knappheit am Bodenmarkt sorgen in vielen Regionen auch die Fördermöglichkeiten nach dem Erneuerbare–Energien–Gesetz, Aktivitäten der Kommunen zur Bodenbevorratung sowie von privaten Stiftungen, Fonds und speziellen Banken betriebene Umnutzung landwirtschaftlicher Flächen für Naturschutzzwecke.
Die niedrigsten Durchschnittskaufwerte je Hektar finden sich im Saarland (10.800 €), im Regierungsbezirk Dresden (11.600 €), in Brandenburg (12.500 €) und in den Regierungsbezirken Gießen und Trier (jeweils 12.600 €). Es folgen Thüringen (13.600 €) und die Regierungsbezirke Chemnitz (14.400 €), Kassel (15.500 €) und Koblenz (16.600 €). Für 2023 ergibt sich bei den Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,061 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr 4 % mehr.
Große Unterschiede auch zwischen Ackerland und Grünland
Auch zwischen Ackerland und Grünland bestehen große Kaufpreisunterschiede. Im Bundesdurchschnitt erzielte Ackerland im Jahr 2023 einen Kaufpreis von 40.300 € je Hektar (gegenüber Vorjahr + 6 %). Mit 24.900 € je Hektar lag der durchschnittliche Kaufpreis für Grünland deutlich darunter (gegenüber Vorjahr – 1 %).
Die höchsten Ackerlandpreise verzeichneten 2023 Nordrhein–Westfalen mit 102.500 € je Hektar und Bayern mit 85.500 € je Hektar. Am günstigsten war das Ackerland im Saarland und Brandenburg mit Werten von 12.200 und 13.700 € je Hektar. Ähnlich groß sind die Unterschiede beim Kauf von Grünland.
Mehr Pacht– als Eigenflächen
Von den über 16,6 Mio. ha landwirtschaftlich genutzter Fläche Deutschlands sind nach Ergebnissen der Agrarstrukturerhebung 2023 gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.
Im Vergleich zum Stand von vor 10 Jahren (2013) sind die Flächenanteile unverändert geblieben. Auf Grund der historischen Entwicklung gibt es allerdings Unterschiede zwischen dem früheren Bundesgebiet und Ostdeutschland.
Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück
Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland zwischen 2013 bis 2023 von knapp 55 auf 57 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 71 auf rund 66 %. In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2023 zwischen 52 % (Bayern) und 75 % (Thüringen).
Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2023 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es zuletzt 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind 67 % der gesamten Fläche gepachtet.
Guter Boden, hohe Pachtpreise
Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich der Kölner Bucht, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.
Dauerkulturflächen deutlich teurer
Der Pachtpreis für Ackerland lag 2023 in Deutschland bei durchschnittlich 407 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur 212 € je Hektar betrug. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein– oder Obstanbau genutzt werden. Für Rebflächen wurde 2023 durchschnittlich ein Pachtentgelt von 1.122 € je Hektar gezahlt.
Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Veredlungsbetriebe in Niedersachsen z. B. zahlten 2023 für Ackerland durchschnittlich 866 € je Hektar, bei Neupachten von Ackerland sogar 981 € je Hektar.
Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in der Nähe von Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich diesem in den letzten Jahren allerdings deutlich an.
Kräftiger Anstieg der Pachtpreise
2023 betrug der durchschnittliche Pachtpreis in Deutschland 357 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Im Vergleich zu 2013 haben sich die Pachtpreise mehr als verdoppelt (+ 105 %). Bei Ackerland sind die Pachtentgelte um 111 % auf 407 € je Hektar stärker gestiegen als bei Dauergrünland mit plus 75 % auf 212 € je Hektar.
Pachtpreise in Nordrhein–Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland
Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte zahlen Landwirte im Westen und Norden Deutschlands. Spitzenreiter mit 659 € je Hektar Ackerland war im Jahr 2023 Nordrhein–Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (643 € je ha) und dann Schleswig–Holstein (571 € je ha).
Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte für Ackerland im Saarland (116 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 198 € je Hektar Ackerland deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.
Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein–Westfalen mit 781 € je Hektar, gefolgt von Niedersachsen mit 755 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 132 € je Hektar Ackerland. Aber auch Brandenburg (215 € je ha), Thüringen (257 € je ha) und Sachsen (260 € je ha) bleiben bei der Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (511 € je ha) zurück.
Pachtausgaben bei jährlich etwa 4,0 Mrd. €
Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,8 Mrd. € im Jahr 2013 auf 4,0 Mrd. € im Jahr 2023 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 46,5 Mrd. €.
Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen
Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen mit rund 4,0 Mrd. € (2023) das 2,9–fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen im Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.
Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher „Direktzahlungen“ und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielen dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.
Die landwirtschaftlichen „Direktzahlungen“ betragen 4,4 Mrd. € (2023) und sind mittlerweile in hohem Maße an kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht– und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,4 Mrd. € „Direktzahlungen“ entfallen knapp 1,8 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.
