Steht eine Hofübergabe kurz vorm Übergabevertrag, geht es um viele wichtige Details. Diese sollten Sie klar und eindeutig regeln. So können Sie zukünftige Streitigkeiten zwischen Übernehmer und Hofnachfolger bzw. Hofnachfolgerin am besten vermeiden.

Kernpunkte des Übergabevertrags

Der Übergabevertrag regelt in der Regel drei zentrale Punkte:

• Die Übertragung des Betriebes auf den Nachfolger.

• Die Altenteilsleistungen zugunsten der abgebenden Generation.

• Die Regelungen zur Abfindung weichender Geschwister.

Vertragsparteien und Gestaltungsspielraum

Der Übergabevertrag muss nur zwischen Übergeber und Übernehmer geschlossen werden. Dabei können sie die Vertragsinhalte im Wesentlichen frei gestalten. Sobald jedoch Geschwister des Übernehmers im Vertrag z. B. einen Pflicht- und Erbteilsverzicht erklären und dafür eine Abfindungszahlung vom Betrieb bekommen, müssen auch die Geschwister am Vertrag beteiligt werden.

Notwendige formelle Schritte

Achten Sie darauf, möglichst sämtliche Rechtsverhältnisse abschließend zu regeln. Formell müssen die Beteiligten den Vertrag beim Notar abschließen. Die Genehmigung erfolgt bei Höfen der Höfeordnung durch das Landwirtschaftsgericht, bei allen anderen Betrieben durch die zuständige Behörde nach Grundstückverkehrsgesetz.

Was gehört zum Betrieb?

Meist überträgt der Übergeber den Betrieb mit allem Wohn- und Wirtschaftsgebäuden sowie den bewirtschafteten Flächen geschlossen auf den Übernehmer. Der Vertrag sollte detailliert regeln, welche Wirtschaftsgüter übergehen und welche nicht.

Grundbuchauszug und Bestandssicherung

Im Einzelnen geht es um Grundstücke und Gebäude sowie die dazugehörenden Rechte, Pflichten und Anteile, um das lebende und tote Inventar, um alle Wirtschaftsvorräte sowie um die betrieblichen Konten. Um die Grundstücke vollständig und richtig zu übertragen, sollte der Notar vorab einen aktuellen Grundbuchauszug über den Grundstücksbestand des Übergebers einholen und im Vertrag festhalten, dass auch alle nicht dort aufgeführten Grundstücke übertragen werden.

Prüfen von Beteiligungen und Rechten

Üblicherweise enthält der Übergabevertrag auch Hinweise zu den mit übergehenden betriebsbezogenen Beteiligungen und Lieferrechten, z. B. zu Anteilen an Erzeugergemeinschaften und Genossenschaften, zu Prämienrechten (ggf. Abtretung vom Auszahlungsanspruch) oder zu Beteiligungen an sonstigen Gesellschaften – also auch zu den Anteilen an Interessentengemeinschaften, Forstvereinigungen, Realverbänden etc. Dabei sollten Übergeber und Übernehmer prüfen, ob und unter welchen Voraussetzungen solche Beteiligungen oder Rechte übertragen werden können.

Gewerbliche Betriebsteile berücksichtigen

Klären Sie auch, ob und wie etwaige gewerbliche Betriebsteile, die nicht dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zuzuordnen sind, übertragen werden sollen. Das sind z. B. Biogas- und PV-Anlagen, Ferienwohnungen, das Hofcafé oder auch Nebenbetriebe wie das Sägewerk und auch die auf ausparzellierten Flächen stehenden Windkraftanlagen, Landarbeiterhäuser etc.

Erbrechtliche und steuerliche Folgen beachten

Bei solchen Nutzungen müssen Sie prüfen, wie eng die Verbindung von landwirtschaftlichem zu gewerblichem Betriebsteil ist, da dies erbrechtliche, steuerliche und bewertungsrechtliche Folgen haben kann. Im Zweifel gilt es, diese Betriebsteile mit zu übergeben. Als Ausgleich kann der Übernehmer den Altenteilern eine höhere Barrente zugestehen und ggf. den weichenden Erben eine höhere Abfindung zahlen.

Rückbehalt von Flächen vermeiden

Möchte sich ein Hofübergeber Flächen zurückbehalten, ist Vorsicht geboten. Neben der Gefahr der wirtschaftlichen Schwächung des Betriebes, besteht das Risiko einer steuerlichen Entnahme. Der Rückbehalt eines Teilbetriebs, zum Beispiel eines Bauernwaldes oder eines verkleinerten Restbetriebes ist dagegen in aller Regel steuerlich unschädlich.

Genehmigung positiv beeinflussen

Der Rückbehalt von betriebswichtigen Flächen kann dazu führen, dass das Landwirtschaftsgericht oder die Genehmigungsbehörde nach dem Grundstückverkehrsgesetz die Genehmigung versagt. Denn dies führt v.a. bei kleineren Betrieben mitunter zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofes.

Verbindlichkeiten beim Hofnachfolger

Der Hofnachfolger übernimmt in der Regel alle auf dem Hof lastenden Verbindlichkeiten, Belastungen und Rechte Dritter. Die schuldrechtliche Übernahme von Verbindlichkeiten muss dabei durch die Gläubiger, z. B. die Hausbank, genehmigt werden. Darum kümmert sich der Notar.

Grundbuchbelastungen und Sicherheiten

Übergeber und Übernehmer sollten alle laufenden betrieblichen Kredite mit aktuellem Stand auflisten, mindestens die Gesamtsumme und den aktuellen Kapitaldienst. Grundbuchrechtliche Belastungen in Abteilung I oder II des Grundbuchs, wie Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Altenteilsrechte früherer Generationen, übernimmt meist ebenfalls der Hofnachfolger.

Vertragsverhältnisse und Ausnahmen

Möchte der Übernehmer in Vertragsverhältnisse des Übergebers eintreten, muss er dies gesondert mit den Vertragspartnern vereinbaren bzw. die Verträge neu abschließen. Eine Ausnahme gilt für Pachtverträge. Wurden Flächen zugepachtet, tritt der Übernehmer automatisch in das Pachtverhältnis ein, er muss den Verpächter nur innerhalb von 14 Tagen über die Betriebsübernahme informieren.

Pflichten der Altenteiler regeln

Altenteilleistungen richtig sichern Die Leistungen für das Austrags- bzw. Altenteil richten sich nach dem Bedarf der Altenteiler und nach der Leistbarkeit für den Betrieb. Kernpunkte sind das Wohnungsrecht, die persönliche Pflege, Barleistungen und teilweise die Verköstigung. Je nach Einzelfall können weitere Vereinbarungen getroffen werden, z. B. bestimmte Nutzungsvorbehalte an Flächen oder Gegenständen, die Übernahme von Krankenversicherungsbeiträgen oder Arzt- bzw. Arzneikosten sowie etwaige Fahrdienste.

Rückfallklauseln sorgfältig prüfen

Häufiger Wunsch des Hofübergebers ist, sich für bestimmte Fälle ein Rückforderungsrecht für den Hof vorzubehalten, z. B. falls der Übernehmer seiner Unterhalts- oder Pflegeverpflichtung nicht nachkommt, er den Betrieb ohne Zustimmung des Übergebers veräußern bzw. belasten will oder er vorm Übergeber sterben sollte. So nachvollziehbar der Wunsch ist – der Übergeber sollte bedenken, dass er den Nachfolger mit einer Rückfallklausel in seiner Verfügungsgewalt stark einschränken kann.

Regelungen für weichende Erben

Weichende Erben abfinden Für die Abfindung der weichenden Erben finden viele Familien eigene, für Betrieb und Familie passende Lösungen. Andernfalls haben die weichenden Erben bei Höfen im Sinne der Höfeordnung mit Abschluss des Übergabevertrages einen gesetzlichen Abfindungsanspruch.

Nachabfindungsansprüche vermeiden

Nachabfindung regeln Falls der Übernehmer Grundbesitz veräußert und den Erlös nicht wieder in den Betrieb investiert, haben die weichenden Geschwister bei Betrieben, die der Höfeordnung oder einem anderen Anerbengesetz unterliegen, einen Ausgleichsanspruch.

Vertragskosten im Detail

Was kostet der Vertrag? Für die Beurkundung des Übergabevertrags und die Eintragungen im Grundbuch fallen Kosten an. Grundlage für die Berechnung ist der Geschäftswert. Für landwirtschaftliche Betriebe gilt meist ein Kostenprivileg. Der Geschäftswert leitet sich deshalb nicht vom Verkehrswert ab, sondern bisher vom Vierfachen des Einheitswertes und in Zukunft aller Voraussicht nach vom 0,5-fachen des neuen Grundsteuerwertes.