Die Gerichts- und Notarkosten für die Übergabe eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle und zugehörigem Wohnteil leiten sich zukünftig vom 0,5-Fachen des Grundsteuerwert ab, statt wie bisher vom vierfachen Einheitswert.

Der Hintergrund: Weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte, mussten auch die Hofübergabekosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) neu geregelt werden. Der Gesetzgeber hat das entsprechende Gesetz im März abschließend verabschiedet. Am 11. April ist die Veränderung in Kraft getreten.

Um Notar und Gericht kommt bei der Hofübergabe keiner herum: Nur wenn ein Notar den Vertrag beurkundet, wird er rechtlich wirksam. Nach der Beurkundung muss der Übergabevertrag noch genehmigt werden.

Kosten bei Hofübergaben: Neue Regelungen im GNotKG

Bei Höfen im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung oder gemäß der Höfeordung für das Land Brandenburg ist das jeweilige Landwirtschaftsgericht zuständig; bei landwirtschaftlichen Betrieben, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch übertragen werden, ist die Genehmigung gemäß dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) durch die jeweils zuständige Behörde erforderlich. Erst danach kann die Umschreibung im Grundbuch erfolgen.

Die Kosten für Notar bzw. Gericht ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Grundlage für die Kostenermittlung ist der sog. Geschäftswert, also der Wert der zu übergebenden Sache. In der Regel gilt dabei der Verkehrswert als Geschäftswert.

Landwirtschaftliches Kostenprivileg senkt Gebühren

Für Landwirte gilt bei Hofübergaben im ganzen Bundesgebiet aber eine Sonderregelung, das „landwirtschaftliche Kostenprivileg“ nach § 48 GNotKG.

In der neuen Fassung besagt das Gesetz: Im Zusammenhang mit der Übergabe oder Zuwendung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle beträgt der Wert des Vermögens höchstens das 0,5-Fache des Grundsteuerwertes. Das entspricht grob 10 bis 30 % des Verkehrswertes.

Die Gebühren sind folglich also deutlich niedriger als bei Berechnung nach dem Verkehrswert. Weitere Abzugsposten wie zum Beispiel Verbindlichkeiten oder sonstige dingliche Belastungen kennt das Kostenrecht hier aber nicht.

Privilegierte Betriebe: Wer profitiert von der Regelung?

Privilegiert ist nur der tatsächlich „schützenswerte“ land- oder forstwirtschaftliche Betrieb. Vorausgesetzt ist, dass der Übernehmer den Betrieb nach der Übergabe auch tatsächlich unmittelbar fortführt und dieser für ihn künftig ein nicht unwesentlicher Teil seiner Existenzgrundlage ist. Wird ein reiner Pachtbetrieb übertragen und die Verpachtung auch nach Übergabe fortgesetzt, gilt das Kostenprivileg nicht. Anderes gilt dem BGH folgend, wenn das Pachtverhältnis mit einem nahen Familienangehörigen (etwa dem Ehegatten) begründet wird und der Erwerber den Betrieb mit dem Pächter in Arbeitsteilung ­gemeinschaftlich bewirtschaftet (Az.: V ZB 65/22).

Auch Nebenerwerbs­betriebe können schützenswert sein. Die Grenzen sind hier aber fließend und in Rechtsprechung und Literatur werden verschiedene Anknüpfungspunkte genannt (Mindestgröße 8 ha oder Mindesteinkünfte in Höhe von 5.000 € jährlich).

Bewertung von Hofladen PV und Wind bei Übergabe

In den Genuss der Privilegierung kommen ferner nur die „landwirtschaftlichen Bestandteile“ des Hofes. Der Hofladen und die Ferienwohnung sowie insbesondere Anlagen zur Stromerzeugung (PV-Anlagen, Windmühlen etc.) müssen im Fall der Fälle zusätzlich bewertet werden, und zwar mit dem Verkehrswert. Dieser Wert muss dann hinzugerechnet werden. Das gilt auch und insbesondere für die immer öfter im Rahmen von Hofübertragungen zu berücksichtigenden Gesellschaften.

Zudem ist der aufgrund der Privilegierung anzusetzende Wert immer dann nicht maßgeblich, wenn etwaige Gegenleistungen (zum Beispiel im Zusammenhang mit zu übernehmenden Verbindlichkeiten, Altenteilsrechten oder Abfindungen) einen höheren Wert haben. Dann ist der höhere Wert Grundlage für die Berechnung der Gebühren.

Gebührensätze im GNotKG: Wie werden sie berechnet?

Ist der Geschäftswert ermittelt, ist die Frage, wie der Gebührensatz bestimmt wird. Dieser ergibt sich aus Anlage 1 zum GNotKG (Kostenverzeichnis). Das Kostenverzeichnis zum GNotKG kennt zwei Tabellen, Tabel­le A und Tabelle B. Notarkosten sowie Grundbuchkosten richten sich nach ­Tabelle B.

Die Genehmigungskosten durch das Landwirtschaftsgericht bei Höfesachen richten sich nach der Tabelle A. Anhand des Geschäftswertes und des jeweiligen Gebührensatzes können dann in der jeweiligen Gebührentabelle (Anlage 2 zum GNotKG) nun die konkreten Gebühren abgelesen werden.

Beispiel zur Ermittlung des Geschäftswertes

Ein Beispiel zeigt, wie bei der Übergabe eines aktiv bewirtschafteten Betriebes gerechnet wird: Landwirt Georg Gruber übergibt seinen Betrieb (50 ha Eigenland, Schweinehaltung) an den Sohn Jens. Der Senior überlässt ihm das gesamte lebende und tote Inventar sowie die Hofstelle und sämtliche von dort bewirtschafteten Eigentumsflächen. Der Grundsteuerwert beträgt 320.000 €, der Verkehrswert 1,8 Mio €.

Jens übernimmt 100.000 € Schulden vom Vater und verzichtet im Gegenzug zur Hofübernahme auf seinen Pflichtteil (1/8) am hoffreien Vermögen von 800.000 €, also auf 100.000 €. Die Schwester erhält zwei Bauplätze im Wert von 150.000 € als Abfindung. Die Familie beauftragt den Notar, einen Übergabevertrag anzufertigen und die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ein­­zuholen. Um die Zustimmung der Bank zur Übernahme der betrieblichen Verbindlichkeiten kümmert sich Jens.

Ermittlung des Geschäftswertes: Wegen des Kostenprivilegs liegt der Geschäftswert zunächst beim 0,5-Fachen des Grundsteuerwertes, also bei 160.000 €. Beim Vergleich mit den Gegenleistungen der Hofübergabe ergibt sich aber, dass diese mit 557.200 € höher sind als der 0,5-fache Grundsteuerwert von 160.000 €. Deshalb gelten die 557.200 € als Geschäftswert (Übers. 1).

Ermittlung der Gebühren: Bei einem Geschäftswert von 557.200 € ergibt sich nun zum Beispiel für die Beurkundung aus der gesetzlichen Gebührentabelle B des GNotKG und dem Gebührensatz von 2,0 eine Gebühr von 2.190 € netto. Dazu kommen Vollzugsgebühren. Dies zeigt die Übersicht 2.

Insgesamt bekommt der Notar für die Übergabe 3.010,50 €, dazu kommen 19 % MwSt. und der Ersatz evtl. Auslagen. Zudem fallen Grundbuchgebühren an und falls für den Betrieb die ­Höfeordnung gilt, die Genehmigungsgebühr des Landwirtschaftsgerichtes. Mehr dazu zeigt die Übersicht 3.

Was bei Verpachtung gilt

Zum Vergleich: Anders sähe das Ergebnis aus, wenn der Hof der Grubers schon länger fremdverpachtet und deshalb nicht privilegiert wäre. Dann geht man vom Verkehrswert von 1,8 Mio. € als Geschäftswert aus. In diesem Fall steigt allein die Beurkundungsgebühr von 2.190 € auf 6.030 €, dazu kommen Vollzugsgebühren etc. Fazit: Das landwirtschaftliche Kostenprivileg bringt also schon in der Hauptgebühr einen Kostenvorteil von netto 3.840 €.

Raus aus der Höfeordnung?

Unterliegt Ihr Betrieb der Höfeordnung, müssen Sie sich den Hofübergabevertrag vom Landwirtschaftsgericht (Amtsgericht) genehmigen lassen. Seit Inkrafttreten des GNotKG im Jahr 2013 forderten die Gerichte in der Vergangenheit wegen unklarer Formulierungen im Gesetz teilweise eine 2,0-Gebühr. So ergingen Rechnungen in Höhe von mehreren Tausend Euro an die Landwirte. Mittlerweile urteilten mehrere Oberlandesgerichte, dass die Genehmigung des Landwirtschaftsgerichts statt der 2,0- nur die 0,5-Gebühr kosten darf: OLG Celle, Az.: 7 W 15/15, OLG Hamm, Az.: 15 W 13/15.

Aber auch bei Anwendung einer 0,5-Gebühr sind die Kosten für die Genehmigung des Hofübergabevertrages vergleichsweise hoch. Um die Kosten zu umgehen, überlegen manche, vor der Hofübergabe aus der Höfeordnung auszusteigen. Dazu einige Hinweise:

• Sie sparen die Genehmigungskosten bei Gericht. Die Genehmigung des Vertrages übernimmt bei Höfen ohne Hofvermerk die nach Grundstückverkehrsgesetz zuständige Behörde zu moderaten Kosten oder kostenfrei.

• Notarkosten lassen sich sparen, wenn Sie die Löschung des Hofvermerkes beim Landwirtschaftsgericht selbst beantragen. Bevor Sie dies tun, muss aber der Notar Ihre Unterschrift unter der Hofaufgabeerklärung beglaubigen. Es fällt eine Beglaubigungsgebühr an. Vor der „Flucht“ aus der Höfeordnung ist aber wichtig zu wissen:

Vor- und Nachteile

Ist der Hofvermerk gelöscht, gilt für Übergabe oder Erbfall nicht mehr die HöfeO, sondern das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Insbesondere wenn der Übergeber innerhalb von zehn Jahren nach der Hofübergabe stirbt, stehen den weichenden Erben höhere Abfindungen und möglicherweise erhebliche Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsansprüche zu. Da muss sich die Familie schon „ganz schön einig sein“, wenn der Hofnachfolger den Austritt aus der Höfeordnung nicht bereuen soll.

Andererseits: Den Geschwistern entgehen die Abfindungs- und Nachabfindungsansprüche aus der Höfeordnung, etwa wenn der Nachfolger kurz nach Übernahme Land verkauft oder landwirtschaftsfremde Nutzungen eintreten. Natürlich kann man im Vorfeld Verträge abschließen, die ein Ergebnis ähnlich dem der Höfeordnung erzielen, aber auch diese lösen Notar- und meist auch Rechtsanwaltskosten aus. Steuerlich hat die Ein- und Austragung des Hofvermerks keine Auswirkungen.